장기주택대출 상품은 소득 공제 혜택이 있으므로 절세 효과도 상당하다.

문제는 전환 다음 달부터 바로 원리금 상환이 시작된다는 점이다. 즉 원리금 상환 능력이 돼야 갈아탈 수 있다는 것이다.

연소득 5000만원의 직장인 A씨를 상정해보자. 그는 지난해에 4억원 상당의 주택을 구입하면서 은행에서 5년 만기, 3.5% 변동금리, 일시상환 조건으로 2억원을 대출받았다.

A씨는 대출만기마다 기간을 연장해 원금 상환 없이 20년간 대출을 유지할 생각이다.

3.5% 금리가 유지되면 A씨는 매월 58만원의 이자만 부담하게 된다. 그리고 20년 뒤 원금 2억원을 일시상환한다. A씨는 결과적으로 20년간 1억4천만원의 이자를 부담하고 만기에 2억원을 갚는 셈이다.

A씨가 정부가 내놓은 20년 만기, 2.8% 고정금리 상품으로 갈아타면 매월 109만원의 원리금을 내야 한다. 대출 전환 후 바로 매월 부담액이 51만원 늘어나니 상당한 부담이 된다.

당장은 힘들지만 원금이 줄어들게 되므로 20년 대출기간의 총 이자 부담은 6천만원이 된다. 이자 부담이 절반도 안 된다.

고정금리 상품이므로 금리 상승 리스크도 막아준다. 즉 금리가 올라가면 변동금리 대출은 추가 이자를 부담하지만 고정금리는 그럴 이유가 없다. 물론 금리가 내려가면 고정금리 고객이 손해를 볼 수도 있다.

당국이 주도하는 상품이 소득공제 대상이 된다는 점도 눈여겨볼 부분이다.

정부는 ▲무주택자 또는 일시적 2주택자 ▲담보주택 기준시가 4억원 이하 ▲대환시 상환기간 15년 이상 등 조건을 충족하면 연 300만~1800만원 한도로 소득공제를 해준다.

이를 20년간 실제 세제 혜택으로 환산하면 약 1천만원에 달하게 된다.

20년 만기, 2.9% 고정금리, 70% 분할 상환 상품을 이용하면 매월 원리금은 91만원으로 33만원이 많아진다. 20년간 총 이자는 8000만원으로 6000만원 가량 이자 부담이 줄어든다. 20년간 소득공제 금액도 1300만원에 달한다.

변동금리·일시상환대출을 고정금리·장기분할상환으로 전환할 때 최대 300만원의 중도상환수수료는 면제된다.

금융당국은 올해에 20조원 한도로 대출 전환을 추진하고 있다. 필요시 주택금융공사의 자본금 한도를 늘려 대출을 확대하는 방안도 모색 중이다.