[일요경제=심아란 기자] 정부는 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주책시장 안정화 방안’을 발표했다. 문재인 정부가 들어선 이후 6월 19일에 이어 두 번째 부동산 대책이다. 6.19 대책 이후에도 주택 가격이 상승한 것에 따른 추가적인 규제책으로 볼 수 있다.  

조윤호 동부증권 연구원은 이번 대책에 대해 "보유세 정도를 제외한다면 수요 억제를 위한 모든 규제안이 포함됐다"고 판단했다.

조 연구원에 따르면 정부가 우려하는 주택시장의 문제는 크게 네 가지로 요약된다.

그 내용은 ▲최근 집값 상승의 주요 요인인 다주택자의 주택구매 증가 ▲서울과 수도권 주택공급량은 예년을 상회하는 수준으로 문제 없음 ▲6.19 대책 발표 이후 풍선효과 발생 ▲고분양가 분양물량(강남 재건축)이 늘어나면서 주변 집값을 자극 등이다.

이를 바탕으로 정부는 투기 수요 억제가 주택시장 안정화에 최우선이라고 판단해 8.2 부동산 대책을 발표했다는 게 조 연구원의 설명이다.

8.2 부동산 대책은 ▲투기과열지구 지정 ▲투기지역 지정 ▲재건축·재개발 규제 정비 ▲민간택지 분양가상한제 적용요건 개선 ▲양도소득세 강화 ▲다주택자 금융규제 강화 ▲자금조달계획 등 신고의무화 ▲청약제도 개편 등의 내용을 골자로 하고 있다.

이에 조 연구원은 “투기과열지구 지정과 양도소득세 강화가 주택시장에 가장 큰 영향력을 미칠 것으로 보인다”고 언급했다.

6년 만에 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 전역과 경기 과천, 세종시이다.

이에 따라 해당 지역에는 전매제한기간 연장, 대출규제 강화, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등과 같은 각종 규제가 뒤따르게 된다는 것.

이어 조 연구원은 “다주택자에 대한 양도소득세가 강화되면서 투자에 대한 기대수익률이 낮아지게 될 것”이라며 “주택과 관련된 대출과 거래는 어려워지고 미래 기대 수익률도 낮아지기 때문에 수요 억제 효과는 분명히 있을 것”이라고 진단했다.

다만 급매물이 늘어날 가능성을 배제할 수 없다는 게 조 연구원의 입장이다.

이에 대해 “규제에는 사각지대가 있고 틈새를 노리는 수요가 존재할 것”이라면서 “상대적으로 규제 강도가 덜한 수도권 및 지방 주요도시로 수요가 이전할 가능성도 있다”고 말했다.

하지만 조 연구원은 “대출부터 매매까지 전방위적인 규제가 도입됐으므로 갭 투자 등을 통해 투자수익을 기대하던 수요의 감소는 불가피할 것”이라고 내다봤다.

특히 양도소득세의 강화로 낮아진 기대수익률 때문에 중과세가 적용되는 내년 4월 1일 이전에 급매물이 늘어날 가능성이 높다고 예측했다.

또한 조 연구원은 서울지역 재건축사업의 경우 사업성이 하락할 가능성이 높아 사업 속도가 느려질 것으로 전망했다.

이와 관련해 “재건축 초과이익환수제 유예가 폐지되는 것은 큰 의미가 없어 보이지만 ▲조합원 지위 양도 제한 강화 ▲정비사업 재당첨 제한 ▲투기과열지구 내 DTI·LTV 강화 ▲중도금 대출 요건 강화 등으로 인해 일반 분양분의 청약률이 낮아질 것”이라고 부연했다.

이에 따라 조 연구원은 재건축을 준비하고 있는 사업장에서 사업성 재검토를 위한 시간이 필요할 것으로 보고 있다.

특히 정부는 주택 관련 정책의 방향을 수요 억제를 통한 가격 안정화로 설정했다. 6.19 대책 당시만 해도 정부는 주택시장의 자율적인 안정화(금리 상승 기조 및 입주 물량 급증 등)를 기대했으나 이번 대책에서는 수요를 억제할 수 있는 포괄적인 규제안을 포함했다.

이에 조 연구원은 “향후 풍선효과가 발생하는 지역이 있다면 투기과열지구 지정 등을 통해 규제를 강화할 가능성이 높다”며 “당분간 정책 기조가 바뀔 가능성도 낮다”고 판단했다.

그러면서 조 연구원은 이번 8.2 부동산 대책이 건설업종 및 관련 업종 주가는 물론 건설사나 디벨로퍼에게도 부정적일 것이라고 예상했다.

정책 효과는 단기에 그치고 중장기적으로는 수요와 공급이 부동산 시장을 움직인다고 보기 때문에 정부 정책이 주택 가격 안정화를 이끌어낼 수 없다는 게 조 연구원의 판단이다.

다만 “단기적으로는 수요를 억제하는 효과가 있을 것”이라며 “건설업종에 부정적인 것은 수요 감소를 우려하는 건설사의 주택 공급량이 급감할 수 있기 때문”이라고 설명했다.

특히 조 연구원은 부동산 시장을 이끌었던 재건축 시장의 사업화 속도가 느려지면서 신탁사의 신규수주도 감소할 것으로 예측했다.

이를 종합해 “대형건설사의 경우 하반기 해외수주도 불투명한 상태로 19년 이후 역성장에 대한 우려가 다시 커질 수 있다”면서도 “중견건설사의 경우 공공주택(임대 포함) 공급물량이 늘어나면서 주택(건축) 신규수주가 늘어날 가능성은 있다”고 밝혔다.

아울러 조 연구원은 “정부는 9월에 공적임대주택, 신혼희망타운 등 주택 공급과 관련된 정책을 ‘주거복지 로드맵’이라는 이름으로 발표할 예정”이라며 “이를 통해 새 정부의 주택 공급 방향성을 파악할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.