올해 연말까지 유예돼 있는 재건축 초과이익환수제 시행이 불과 석달 앞으로 다가왔다. 내년부터 관리처분인가를 신청한 재건축은 사업 이익이 3000만원을 초과할 경우 일정 비율을 국가에 내야 한다. 하지만 이 부담금 납부가 아직까지 제대로 시행된 적이 없어 제도 자체의 문제점이 많다는 지적이 나온다.

초과이익환수제는 내년 1월 1일부터 시행이 예정돼 있다. 따라서 반포주공1단지가 현대건설을 시공사로 선정하는 등 강남권 대형 재건축 단지들이 서둘러 시공사를 선정하는 이유가 올해까지 권리처분계획 인가를 신청하면 부담금 면제를 받을 수 있다. 올해를 넘기면 조합원들에게 많게는 수억원의 부담금 폭탄이 떨어질 수 있기 때문이다.

문재인 정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해서는 서울 강남의 재건축 열기부터 잡아야 하기 때문에 2006년 도입된 바 있는 초과이익환수제를 다시 시행하겠다고 몇차례 확언한 바 있다. 정부는 이미 두번에 걸쳐 부동산 종합대책을 발표했고, 그 중 역대 최고 강도라 할 정도로 파격적인 규제를 발표했음에도 재건축에 대한 투자 열기는 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 이를 잡지 못한다면 전체 시장 과열로 확산돼 현 정부의 주거 정책 전반이 흔들릴 수 있다.

그러나 초과이익환수제도에 대한 반대의 목소리도 만만치 않다. 아직 실현되지 않은 이익에 대한 과세가 부적절하다는 게 대표적인 주장이다. 초과이익환수는 사업 시작 시점의 주택 가치와 종료 시점 가치의 차액을 계산한 다음, 물가상승률과 개발비용 등을 고려해 환수금액을 산출한다.

재건축 사업으로 조합이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%까지 부담금으로 내도록 돼 있다.

따라서 주택을 매도하지도 않았는데도 세금을 내야 하는 것이다. 정작 매도 시점에 집값이 떨어져 손해를 보고 파는 사람은 초과이익이 없는데도 세금을 내야 하는 문제가 생긴다. 이는 매도 시점에 양도세를 별도로 내야 한다는 점에서 이중과세라는 주장도 있다.

특히 주변에 비해 집값 상승폭이 큰 단지인 서울 강남구 개포동 일대, 서초구 반포·잠원동 일대, 송파구 잠실 일대 단지들이 초과이익 환수제를 경계하고 있다.

환수금을 계산하는 방식이 모호하고 불합리하다는 지적도 있다. 현재는 조합원 1인당 평균초과이익이 3000만원 이하일 경우 부담금을 면제받고, 초과이익이 높아질수록 구간별 부과금 계산방식이 달라진다. 부과율을 산정한 근거가 뚜렷하지 않고, 조합원별로 보유기간이 다른 경우를 고려하지 않는다는 지적이 나온다.

이에 일각에서는 초과이익이 실현되는 시점에 환수금을 부과하는 방식으로 문제점을 해결해야 한다는 지적이 나온다.

최현일 한국열린사이버대 교수는 최근 열린 한 토론회에서 “부담금 부과시점을 준공인가일이 아닌 ‘1차 매도 시점’으로 개정하면 미실현 이익을 과세한다는 위헌 논란에서 벗어날 수 있고, 현실적인 거래가를 바탕으로 객관적 가치가 산정돼 양도소득세로 환수되는 장점이 있다”고 말했다.

이 밖에 재건축 조합으로부터 기부채납받는 소형임대주택의 양을 늘린다거나, 일시에 현금을 납부할 능력이 없는 노령자를 위해 정부 보증 역모기지론제를 도입하는 방식 등도 고려할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.

한편 재건축 초과이익환수제가 무작정 부담금 납부에 대한 공포로 이어지지 않는다는 분석도 나온다. 여기에는 상당 수준 '거품'이 끼어 있어 우려보다 실제 부담금이 훨씬 적을 수 있다는 것이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "과거 사례들은 소규모 연립 재건축뿐이었다"며 "대표적인 부과 사례가 나와야 이후 재건축 시장에 미치는 영향을 파악할 수 있을 텐데, 사업절차를 감안하면 일러야 2022년 이후 본보기가 나올 것"이라고 말했다.