환율변동과 유동성 팽창, 향후 서울시 아파트 가격 전망은?
환율변동과 유동성 팽창, 향후 서울시 아파트 가격 전망은?
  • 김선희 기자
  • 승인 2020.05.18 20:26
  • 댓글 0
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코로나19 이후 경제 순환에 제동, 유동성 공급 임시처방
금액 올라도 시중에 돈 많아 '가치 높다' 단언 못해
설상가상 서울시 아파트 매매가격 매주 하락, '급락' 수준인가

[일요경제 김선희 기자] 시중에 유동성이 확대되고 있다. 신종코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)이 확산된 지난 1월 이후로 기업경제 가동 일시중단 현상이 경제 순환을 올스톱 시키면서 불안감에 따른 대비책 마련에 자산 현금화가 지속되고 있는 상황이다. 정부도 지난 3월와 4월 두 차례에 걸쳐 재난사태에 대비해 약 24조원을 추경한 바 있으며, 앞으로 30조원 가량을 더 푼다고 하니 향후 원화의 가치가 더 떨어질 것으로 예상돼 우려가 크다.

결국 막대한 양의 자금이 시중에 돌아 환율이 급등하고 새로운 투자처를 찾는 수요자들이 부동산으로 몰려들면서 거래가격이 상승하는 결과가 수도권 곳곳에서 나타나고 있다. 그러나 예상 밖으로 당연할 줄 알았던 서울시의 아파트 매매가격, 특히 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)의 가격 하락세가 코로나19 이후로 지속되고 있는 추세다. 과연 서울시 강남3구의 아파트가 고가 아파트라는 명성을 계속 이어갈 수 있을까. 계속되는 추경과 유동성 팽창 우려에 따른 자산가치가 앞으로 어떻게 변화될지 관심이 주목된다.

서울시 강남 아파트 단지 (자료제공-연합뉴스)
서울시 강남 아파트 단지 (자료제공-연합뉴스)

환율 두 달 새 100원 이상 큰 폭 상승, 집 값 올라도 가치 상승하지 않아

중국 우한發 코로나19 발병 소식이 알려지기 시작하면서 1월 15일 원/달러 매매기준 환율이 1153.10원 저점을 찍은 이후 가파르게 상승하기 시작했다. 두 달 동안 127원의 변동차이를 보이며 급등락을 반복, 3월 20일은 최고점인 1280.10원을 기록했다.

두 달 새 코로나19는 경제 상황을 악화시키며 환율급변 뿐만 아니라 일시적인 거리두기와 언택트 생활을 정착시키면서 기업경제 가동 마저 중단시켰다. 이 과정에서 기업들은 사업과 고용유지를 위해 발빠르게 현금화를 시켰고, 정부도 1차 추경에 돌입했다.

2018년부터 2020년 분기별 광의통화(M2) 집계와 변화량 (자료제공-한국은행)
2018년부터 2020년 분기별 광의통화(M2) 집계와 변화량 (자료제공-한국은행)

한국은행 통계자료에 따르면, 2020년 3월 시중의 광의통화(이하 M2) 평잔은 2986조2196억원으로 지난해 12월 대비 70조1857억원 상승(2.41%)했다. M2통화는 민간이 보유하고 있는 현금통화와 은행에 예치해 둔 정기예금·적금 등 2년 안에 현금화할 수 있는 현금성 자산과 저축성 자산을 의미한다.

이 수치는 2018년 1월부터 측정한 분기별 M2통화 변동량 중 가장 높은 수치이며, M2통화가 증가할수록 시중에 현금이 흔해 자산가치가 떨어져 숫자의 절대값을 신뢰할 수 없다는 것을 의미한다. M2통화의 분기별 변화량은 2019년 들어 더욱 증가하고 있는 상황이다.

2018년부터 2020년까지 국내 기관별(가계 포함) 대출수요 (자료제공-통계청)
2018년부터 2020년까지 국내 기관별(가계 포함) 대출수요 (자료제공-통계청)

게다가 기준금리가 제로금리 수준으로 낮아지면서 상환 이자에 대한 부담감이 줄어들어 대출을 받으려는 수요가 함께 증가했다. 지난 3월 한국은행에서 기준금리를 0.75%로 발표한 이후 아직 2/4분기가 절반 수준밖에 지나지 않은 시점이지만 가계대출(일반과 주택 합산)이 지난 분기 수준을 초과한 상태다.

비단 가계대출 뿐만 아니라 국내 전체 대출수요가 전반적으로 지난 분기 수치를 뛰어넘어 우려가 되는 상황이다. 돈이 흔해지니 1달러를 살 수 있는 원화 표기숫자가 높아지듯 서울시 아파트 매매가격 역시 원/달러 환율과 비슷한 추세로 상승했다. 특히 코로나19 이슈 이후로 변동 시기가 비슷한 것을 확인할 수 있다.

환율변동과 서울시 아파트 매매가격 변화 추이 (자료제공-한국은행/한국감정원)
환율변동과 서울시 아파트 매매가격 변화 추이 (자료제공-한국은행/한국감정원)

그러나 정부에서 서울시의 과열된 아파트 매매가격을 잡기 위해 지난 해 12월과 2월 중 고강도 규제 정책을 담은 부동산 대책들을 적용시키면서 서울시, 특히 강남3구의 아파트 매매가격은 2·20 부동산 대책 발표 이후로 매주 떨어지고 있다.

현금 자산가치 하락과 더불어 아파트 가격도 떨어져 당분간 서울시의 아파트 매매가격은 '타지역 대비 하락폭이 크다'고 봐도 무방하다. 꾸준히 주택가격 안정화를 위한 정부 정책은 지속될 것으로 보여 고가 아파트 보유자들의 경우 현 추세처럼 처분을 고심할 수도 있을 것으로 보인다.

통계자료를 바탕으로 한 현금자산과 서울시 아파트 매매가격 변화를 예측한 결과, 환율변동추이와 비슷한 흐름으로 서울시의 아파트 매매가격이 등락하는 것을 확인했다. 다만 환율변동 만으로는 단언할 수 없고, 코로나19 변수가 해결되는 시점부터 경제 상황이 순환 과정을 거친후 다시금 논의되어야 할 것으로 보인다. 여전히 유동성 팽창 우려와 재정 수지 악화 등 급변할 수 있는 여지가 있기 때문이다.


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