다주택자가 사업자로 등록하지 않은 채 임대사업을 하는 경우 세금 부담이 종전보다 크게 늘어나고, 임대주택 등록 사업자는 각종 세금과 건강보험료를 감면받게 된다.

13일 정부가 이같은 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다.

국토교통부는 이번 대책을 8년 이상 장기임대를 유도하는 방향으로 설계했으며, 이를 통해 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 효과를 낼 것으로 기대했다.

지금까지는 건강보험료, 임대 소득세 등에서 임대주택 등록 자와 미등록자 간 차이가 크지 않았지만 2018년 법 개정 등을 거쳐 2019년 1월부터는 임대주택 등록자에 대한 세금 감면이 본격적으로 시행된다. 

이날 김현미 국토부장관이 발표한 임대차 대책의 세부 내용을 문답으로 정리해 봤다.

▼ 등록 가능한 임대주택에 제한이 있나?

△ 주택 유형에 따른 등록 제한은 없다. 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 경우는 등록이 제한된다.

▼ 등록한 임대주택을 임대의무기간 중 매각할 수 있나. 매각이 가능한 경우와 중도 매각 시 불이익은?

△ 원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각 시 과태료(주택당 최대 1천만원)가 부과된다. 다만, 지자체에 양도신고를 한 뒤 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우(임대사업자가 2년 연속 적자, 재개발·재건축 등 경제적 사정이 발생한 경우)는 일반인에게도 양도 가능하다.

▼ 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있나?

△ 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정으로 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간이 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경을 허용했다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종부세 합산배제 등 혜택을 받을 수 있다.

▼ 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은?

△ 임대의무기간 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 사실상 전월세 상한제 도입 효과가 있다.

▼ 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있나?

△ 임차인에게 귀책사유가 없는 한, 임대의무기간 종료 시까지 안정적으로 거주할 수 있다. 기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주 가능하다.

▼ 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야 하나. 이런 변경 신고도 지자체에 가야 하나?

△ 임대사업자는 임대차 기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)해야 하고, 신고 사항이 변경되는 경우도 3개월 이내 변경 신고를 해야 한다. 신고하지 않거나 거짓 신고하면 1천만원 이하 과태료를 부과한다.

▼ 임대주택의 전대가 가능한가?

△ 임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다. 다만 임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도, 전대하면 임대차계약 해지 등 사유가 된다.

▼ 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 가야 하나?

△ 2018년 4월부터 새 임대등록 시스템을 운영할 계획이다. 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 할 방침이다.

▼ 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받나?

△ 국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면대상 여부 및 감면 폭에 차등이 있다. 건강보험료는 연 2천만원 이하 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면 예정이다.

▼ 현재 소득세가 비과세되는 2천만원 이하 주택임대소득의 과세 시점, 과세 대상 소득, 신고 방법은?

△ 2019년 1월1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 2018년 12월31일 이전에 임대차 계약을 한 경우도 2019년 1월1일 이후 계약 기간에 대한 임대소득은 소득세 과세 대상에 해당한다.

해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 내년 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고·납부한다. 2천만원 이하 주택임대소득자의 경우 분리과세, 종합과세 방식 중 하나를 선택해 소득세를 낼 수 있다.

▼ 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인가?

△ 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세다. 다만 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우는 과세대상에 해당한다.

부부합산 2주택 소유자는 월세 소득만 과세대상에 해당하고 보증금은 비과세다. 부부합산 3주택 이상 소유자는 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세한다. 간주임대료 계산시 소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다. 따라서 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우, 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16억8천만원, 미등록시 11억3천만원 이상인 경우에만 과세대상이 된다.

분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 임대사업자로 등록시 과세대상 임대소득 연 1333만원(월 111만원)까지, 미등록시는 연 800만원(월 66만원)까지 소득세 부담이 없다.

▼ 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 사람이 2천만원 이하 주택임대소득에 대하여 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은?

△ 임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1천333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 이에 따라 연 2천만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우(감면 요건 충족) 부담하는 소득세는 연 7만원 수준이다.(4년 임대시에도 연 20만원 수준임.)

그러나 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 800만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서, 연 2천만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 납부해야 하며, 이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준이다.

▼ 2천만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록시에 건강보험료 감면을 받을 수 없나?

△ 2천만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있으므로, 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다. 다만, 2천만원 초과 임대소득자도 등록시, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용 받을 수 있다.

▼ 2천만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 언제부터 시행되나?

△ 2019년부터 2천만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 부과된다. 19년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년 10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 그해 11월에 부과된다.

▼ 양도세·종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)가 시행되는 2018년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있나.

△ 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 2018년 3월31일까지 신규등록 하는 경우는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.