[전문가칼럼-이건호 행정사] 얼마전 본인 소유의 임야를 공장용지로 형질변경을 하고자 하는 분이 저희 행정사사무소를 방문했습니다. 임야의 소유주는 자신의 토지가 계획관리지역이며, 준보전산지이기에 공장 용지로의 개발행위가 당연히 가능할 것으로 확신하고 있었습니다.

물론 계획관리지역이며 준보전산지가 도로에 접하고 있다면 기본적인 허가 조건을 갖추고 있다는 것은 당연합니다. 이것은 가장 기본이 되는 조건이지만, 개발행위허가를 받기 위해서는 이러한 토지이용계획서 상의 기본적인 조건 외에 많은 개발행위허가에 관한 협의가 이루어져야 한다는 것입니다.

상기 임야의 경우도 진입로의 폭이 좁아 '대기차로'라는 다른 조건을 갖추어야 허가를 득할 수 있다는 것을 소유주가 모르고 사업계획을 잡았던 것입니다. 하지만 개발행위허가라는 것이 행정청안에서 각 부서와의 협의와 심의를 통해서 이루어지는 경우가 대부분이며, 많은 법과 운영지침 등에 의해서 규제를 받고 있기 때문에 전문가의 도움을 받아야 경비와 시간을 절약할 수 있으며, 정확한 개발행위를 진행할 수 있게 되는 것입니다.

상기 임야의 경우도 진입도로 접한 토지의 일부 사유지에 대하여 매입을 하거나 토지사용 승낙을 받아야 하는 경우로 그 진입로의 거리가 상당하여 허가에 있어서 매우 복잡한 변수를 안고 있는 토지임을 소유주는 몰랐던 것입니다.

행정사로서 개발행위허가를 위한 업무를 진행하며 접했던 여러 케이스 중에서, 기본적인 절차가 아닌 개발행위허가에 있어 규제 사항들이 어떠한 것들이 있는지 알아보겠습니다.

개발행위란 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건의 적치 등을 말하며, 개발행위허가는 위와 같은 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나, 관리하는 것이 타당하다고 판단되어 개발행위에 대한 허가를 받도록 하는 것을 말합니다. 즉, 토지를 목적에 맞게 이용하기 위해서 이용할 수 있는 형태로 변경할 때 행정청에 허가를 받아야 한다는 것입니다.

실제로 공장 및 창고의 건축, 주택의 신축, 상가의 건축등 도시지역 외의 지역에서 대지가 아닌 토지에 건축이나 토목 행위를 하기 위해서는 개발행위에 대한 허가를 받아야 합니다. 행정청은 토지의 효율적인 이용 및 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하고 도시의 난개발을 방지하기 위하여 이러한 허가 제도를 시행하여 개발에 제한을 주고 있습니다.

그 제한 중의 하나인 대기차로의 확보에 대해서 설명드리자면, 먼저 개발행위허가와 도로와의 관계부터 알아야 합니다. 

전, 답, 임야 등의 경우에 건축 등을 위해서 개발행위를 받을 시 일정수준 이상의 도로 조건을 갖추어야 합니다. 5천㎡ 미만은 4미터 이상, 5천㎡~3만㎡는 6미터 이상, 3만㎡이상은 8미터 이상으로개발행위 규모에 따라 진입도로의 폭이 규정되어 있습니다. 하지만 비도시지역 면 단위의 경우 상기 도로 폭의 적용을 받지 않는 경우가 있습니다.

도로 폭 4미터의 적용을 받지 않는 경우 개발행위허가 운영지침에 의한 다른 제한을 두는 경우 중 하나가 대기차로의 설치 조건입니다.

면 단위 지역에서 4미터 이하의 도로에서 개발행위를 받을 시 서로 마주오는 차량의 경우 4미터 이하의 도로에서는 쌍방향의 진행이 어려워 통행에 문제가 생기는 경우가 있기 때문에 너비 2미터, 길이 5미터 이상의 차량의 대기 공간을 50미터 간격마다 확보해야 한다는 조건을 충족해야 개발행위허가를 받을 수 있습니다.

이러한 대기차로의 설치 기준은 진입로 주변에 대기차로 설치 장소가 국유지라면 개발행위가 수월해지지만 사유지인 경우 토지사용승낙서를 받거나 토지를 매입해야하는 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하는 문제가 발생하기도 합니다.

개발행위의 허가란 사유재산권과 공공의 이익, 균형적이고 조화로운 발전계획 사이에서 국가가 얼마나 효율적이고 공평하게 관리 운영하는가라는 과제를 안고 있는 것입니다.

국가는 개인의 재산권의 행사를 보호해야 하지만 한편으로는 효율적인 국토의 이용을 위해서 재산권의 행사를 규제해야 하는 과제를 안고 있는 것이죠. 이후 올바른 개발행위에 대해 보탬이 되고자 개발행위운영지침에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.