올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 침체 영향에도 저금리와 풍부한 시중 유동성, 정부의 주택 시장 규제 강화 등으로 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 지속된 한해였다. 이에 상업용 부동산 투자수요가 늘어 거래가 늘고 가격 상승세 또한 지속됐다. 하지만 내년 상업용 부동산 시장은 코로나19에 따른 임대 여건 악화 요인 증가와 감소세를 보이던 상업용 부동산 공급이 증가세로 돌아서면서 불확실성이 늘고 개별 부동산의 특성에 따른 양극화도 심화 될 것으로 예측된다.-<편집자 주>

[일요경제 이현주 기자] 올 한해 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려에도 저금리 기조. 주택 시장 규제 강화 등으로 상업용 부동산 투자수요가 늘어 거래가 증가하고 가격 상승세 또한 지속됐다. 

KB경영연구소에 따르면 올해 상업용 부동산 거래는 전년 대비 13.1% 증가한 8만 4000건을 기록할 것으로 예측된다. 단위면적당 평균 거래 가격의 경우 올해 3분기까지 거래 가격은 전년 말 대비 4.7% 상승했다. 다만 수익성은 악화됐다. 올 1분기 5.3%이던 서울 오피스 공실률은 여의도 파크원 등 공급 과잉 등으로 3분기 6.7%까지 올랐다.

내년도 상업용 부동산 시장 역시 투자수요는 지속될 것으로 보이지만 코로나19 장기화와 자영업 경기 침체 등의 영향으로 시장 전망은 불투명하다. 이에 투자 위험을 최소화하기 위해 가급적 투자 위험이 낮은 자산에 자금이 몰리는 양극화 현상이 심화할 것으로 전망된다. 

내년 상가·호텔 투자여건 안 좋아
내년 상가시장에 대한 투자수요가 급감할 것으로 예측된다. 수도권을 중심으로 공급 과잉우려가 지속되고 있고 코로나19 여파로 상가 임대 여건이 좋지 않기 때문이다. 

국토교통부에 따르면 2020년 수도권 상가 건축허가면적은 3분기까지 전년 동기 대비 19.2% 증가했으며 착공면적도 1.3% 늘었다. 특히 3기 신도시 조성이 본격화될 경우 수도권을 중심으로 상가 공급이 크게 늘어날 것으로 보여 공급 과잉에 대한 우려는 지속될 것으로 예측된다. 

자영업 경기 침체 등으로 임대수요가 충분치 않은 상황에서 공급 증가는 공실 증가와 임대료 하락으로 이어질 가능성이 있으며 자산 가격 영시 영향을 받을 것으로 예측된다. 

호텔 또한 투자수요가 급감할 것으로 전망된다. 여행 수요 감소로 국내 관광산업 침체가 확대됐기 때문이다. 올 1월에서 8월까지의 국내관광 수입은 전년 동기 대비 61% 감소했으며, 숙박업의 생산성도 크게 악화됐다. 

국가 간 출입국 제한으로 해외관광이 어려워지면서 내국인 관광객이 증가하긴 했지만 호텔 수요의 많은 부분을 외국인 관광객이 차지하고 있기 때문에 회복에는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 세계관광기구(World Tourism Organization)가 실시한 패널 설문조사에 따르면 많은 전문가 패널들이 글로벌 해외관광의 반등 시점을 2021년 3분기로 예상했고, 코로나19 이전 수준으로의 회복은 2023년 이후에나 가능할 것으로 전망했다.

물류시설, 투자여건 긍정적
반면 물류시설 투자 여건은 긍정적으로 예측된다. 전자상거래 시장의 성장 때문이다. 사회적 거리두기 운동으로 이동이 제한된 소비자가 온라인 쇼핑으로 눈을 돌리면서 전자상거래 주문량이 증가했으며 택배 시장 물동량이 크게 늘면서 물류센터 등의 인프라 투자가 확대되고 있다.

이에 따라 물류수요가 확대되고 수도권 중심으로 창고 시설이 증가할 것으로 예측된다. 2019년 기준 국내 창고 시설 중 수도권 시설 비중은 약 40%이며, 전년 대비 증가 면적 비중도 57%로 전국 창고 시설 증가세를 견인하고 있다. 신규 인허가 물량(건축허가. 착공)을 고려할 경우 수도권 중심의 신규 증가세는 당분간 지속될 전망이다.

김태환 KB경영연구소 연구위원은 “2021년 상업용 부동산시장은 불확실성이 어느 때보다 큰 한해가 될 것”이라며 “초양극화가 진행될 것으로 예상되는 만큼 시장 상황에 대한 면밀한 분석과 위험에 대한 대비가 중요할 것으로 보인다”고 말했다.