[일요경제 김사선 기자] 문재인 정부 25번째 부동산 대책이자 변창흠 장관의 첫 번째 공급대책이 윤곽을 드러냈다.

정부는 4일 공공주도 개발을 통한 획기적인 규제 완화를 통해 오는 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호의 주택 부지를 추가로 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 이는 현 정부의 공급 대책 중 최대 규모다.

정부는 전체 공급물량 가운데 약 57만 가구는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만 가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 정부는 기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 가구 공급계획을 합하면 200만 가구 이상이 공급된다고 설명했다.

이번 공급대책의 특징은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입된 것이다. 공공재건축 호응을 이끌어내기 재건축 초과이익 환수제 제외, 과도한 기부채납 완화, 용적률, 층수 등 건축규제도 완화한다. 또  실거주 2년 거주 요건도 제외키로 했다.

정부는 역세권·준공업지역·저층주거지에 대해 직접 지구지정을 하고 공공기관이 사업을 이끄는 도심 공공주택 복합사업(3년 한시)으로 시행키로 했다.

이를 위해 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 ‘공공 직접시행 정비사업’이 도입된다. 이 사업은 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다. 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 혜택이 주어진다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여된다. 이 방식을 통해서도 13만6000가구에 이르는 주택이 공급될 예정이다.

토지주나 민간기업, 지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부와 지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진하게 된다.

도심 공공주택 복합사업으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정이다.

서울 역세권에서는 700%, 준공업지역에서는 500%까지 용적률이 올라간다.

토지소유자에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.

보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용된다.

주민이 희망하고 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보 및 지자체의 통합심의 등 패스트트랙을 가동해 사업을 신속히 추진한다.

공공이 직접 시행하는 재건축 사업에서는 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다.

‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발될 예정이다.

역세권(5000㎡ 이상)은 용적률 상향, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업고밀지구‘로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)한다.

제조·유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로, 낙후된 저층주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경과 육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.

역세권, 준공업지역 중 5000㎡ 미만인 소규모 입지에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설, 주택공급을 활성화하고 낙후된 환경도 개선한다.

도시재생을 통한 주택 공급을 확대하기 위해 주거재생 혁신지구 제도가 도입된다. 이는 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지에서 주거·복지·생활편의 거점을 조성하는 사업으로서 제한적으로 토지 수용도 가능하다.

주거재생 특화형 뉴딜사업도 신설돼 도시재생지역 내외에서 재개발·재건축, 소규모 정비, 도심 공공주택 복합사업과 연계한 사업이 펼쳐진다.

아울러 주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급할 방침이다.

서울·수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대한다.

이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하고 일부는 추첨제로 공급한다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과해 당초 민간 택지인 점을 감안, 일반공급 비중을 15%에서 50% 상향하고 그동안 저축 총액 순으로만 공급한 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입한다.

정부는 이번 83만 6000가구 중 약 57만 3000가구는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26만 3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정한다는 계획이다. 세종시에도 용적률 상향이나 유보지를 활용해 1만3000가구를 추가 공급한다.

이를 통해 2025년까지 서울 32만 가구 등 수도권에 61만 6000가구의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만 가구의 주택을 확보한다는 방침이다. 서울 32만 가구는 분당 신도시 3개, 강남 3구 아파트 수와 비슷한 규모다.

정부 관계자는 “이번 대책은 도심내 양질의 주택 공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집마련 할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 확신한다”며 “앞으로도 국민 여러분의 내집 마련 꿈이 조기에 실현될 수 있도록 모든 역량을 집중해 나가겠다”고 말했다.