[일요경제 이현주 기자] 정부가 2·4 대책에서 제시했던 '도심 공공주택 복합개발사업'이 첫 선도 사업 후보지를 발표하며 본격 시동을 걸었지만 주민 동의, 서울시장 선거 등 관련 변수가 많아 순항여부에 관심이 모아진다.

1일 건설부동산업계에 따르면 정부는 지난달 31일 도심 공공주택복합사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구 ,은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다. 

2·4대책의 핵심인 이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 서울주택도시공사(SH), 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.

후보지 중 은평구가 9곳(1만 2000가구)으로 가장 많고 이어 △도봉구 7곳(4400가구) △영등포구 4곳(7500가구) △금천구 1곳(1300가구) 등의 순이다. 약 2만 5000가구를 공급할 수 있는 판교신도시급 규모다.

공급유형별로는 저층주거지 유형이 10곳(1만 7500가구)으로 가장 많고 다음으로는 △역세권 유형 9곳(7200가구), 준공업 유형이 2곳(500가구) 순이다

정부는 이번에 선정된 지역에 법정 상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 줄 방침이다. 대신 전체 주택 물량의 70%∼80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.

정부는 향후 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다. 또한 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발할 계획이다. 아울러 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 조사하고 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사 의뢰하는 등 철저하게 투기 수요 유입을 차단할 방침이다.

윤성원 국토교통부 1차관은 "선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드릴 것"이라며 "후보지에 대한 철저한 투기검증으로 국민신뢰 아래 사업을 추진하겠다"고 밝혔다.

관건은 주민들의 참여다. 소유주 동의 10%를 받아야 예정지구로 지정되고, 지정 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 확보해야 사업이 확정될 수 있다. 기간 내  3분의 2 이상의 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동취소된다. LH 직원들의 땅 투기 파운으로 공공의 에 대한 신뢰가 바닥으로 떨어지는 상황에서 주민 설득이 쉽지 않을 것으로 예상된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대) 교수는 “공공에 대한 신뢰가 많이 낮아졌기 떄문에 주민들이 LH등 공공에 대한 신뢰를 믿고 재개발 동의를 해줄지 의문”이라며 “사업 진행을 위해선 신뢰를 회복할 방안을 모색해야 한다”고 말했다.

정부가 모의 분석결과를 발표하며 최고 30% 수준의 높은 수익률을 약속했지만 정부가 제시한 수익률을 장담하기 어려울 수도 있다.

이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “사업성 모의분석결과가 너무 간략적이어서 실제 수익률을 판단하기 어렵다”고 말했다.

서울시장 선거 역시 변수다. 유력 여야후보들이 민간 재개발·재건축 규제 완화를 공약으로 제시한 만큼 동력이 떨어 질 수 있다. 서울시장이 실제 민간 재개발·재건축 규제 완화 권한을 가진 것은 아니지만 정부의 정책과 엇박자를 낼 수 있기 떄문이다. 특히 야권후보가 당선될 경우 갈등은 불가피해 보인다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대) 교수는 “야당에서 집권하게 되면 공공재개발이 민간재개발로 돌아설 수 있다는 가능성을 심어 줘 사업에 차질을 줄 수 있다”고 말했다.