[일요경제 이현주 기자] 올해에는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2, 3단계가 본격 시행되고 대출 분할상환 유도 등 가계부채 관리 방안들도 시행된다. 또한 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안과 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책들도 마련돼 있다. 아울러 외국인 임대사업자에 대한 관리가 강화되는 등 부동산 불법 행위를 차단하기 위한 장치도 강화된다.

11일 부동산 플랫폼업체 직방과 부동산 리서치 업체 부동산 R114에 도움으로 2022년 달라지는 부동산 제도를 정리했다.

◇ 1월
△DSR 규제 조기 시행 및 제 2금융권 관리 강화=가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR 규제가 확대된다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다.  

△대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고= 올해 6월 기준 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 방식으로 촉진한다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 월세 수요가 늘어날 전망이다.

△고가 상가주택, 주택부분만 양도소득세 비과세 적용 = 지난해까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐으나, 올해부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

△1가구 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수 토지 범위 축소 = 올해부터 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1가구 1주택 부수 토지의 범위가 축소된다. 지난해까지는 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정했지만, 올해부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 부여된다.

△동거 주택에 대한 상속공제 적용 대상 확대 = 지난해까지는 피상속인과 상속인이 10년 이상 한 주택에서 동거한 경우 상속주택 가액의 전부를 공제받을 수 있었는데 올해부터 공제 대상 범위가 확대된다. 현재 직계비속 한정에서 올해부터는 직계비속의 사망 등으로 대습 상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다.

△상속세 연부연납 기간 연장=기존의 일반 상속세분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐으나, 2022년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

△오피스텔 시가표준액 기준 정비=기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 올해부터는 오피스텔을 별도로 분리해, 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용한다.

△200가구 미만 소규모 주택 공공재건축에 인센티브 = 오는 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 추진하는 소규모 재건축 사업의 용적률과 높이 제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 사업 범위에 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우라면 사업 시행면적을 20%까지 확대할 수 있다.

△무주택 청년에게 월세 최대 20만원 지원 = 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 청년 월세 지원사업이 올해부터 3년간 시행된다. 독립 거주 무주택 청년 중 본인이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하이면 지원받을 수 있다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 총 2997억원의 월세 지원 혜택을 받을 것으로 예상하고 있다.

△외국인 임대사업자 등록 관리 강화 = 오는 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면 외국인 등록번호와 체류자격, 체류 기간 등을 기재한 신고서를 제출해야 한다. 무자격 외국인이 편법·불법으로 부동산 임대사업을 하는 것을 관리하기 위한 조치다.

◇ 2월
△건축물 피난·방화구조 등 기준 강화 = 다음달 11일부터 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 감리자는 건축·안전관리 분야 건축사보를 공사 현장에 1명 이상 배치해야 한다. 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위도 모든 공장 및 창고로 확대된다. 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체하는 구조나 시설 기준 등은 한국건설기술연구원의 검토를 받아야 한다.

△투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건, 대통령으로 변경= 투기과열지구와 조정대상지역은 주택공급시장의 과열을 막고 주택가격의 안정을 위해 지정하는 대표적인 규제 지역으로 중요도를 고려해 지정요건을 다음달 11일부터 대통령령으로 정하도록 변경된다.

◇ 3월
△공유주거 서비스 활성화 공동기숙사 신설= 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용도가 신설된다. 쾌적하고 안전한 주거환경을 위해 새로 건축되는 일반기숙사 및 공동기숙사는 기숙사 개인시설을 지하층에 설치할 수 없고 추락방지 난간 설치나 층간소음방지 등을 위한 건축기준을 준수해야 한다. 공동기숙사는 최소 20실 이상이고, 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 1인 개인공간은 10㎡ 이상이며 1인당 개인공간과 공유공간의 합은 최저주거기준인 14㎡ 이상이 돼야 한다.

◇ 4월
△농지원부 필지별 작성 = 올해 4월 15일부터 농지원부 작성·관리 기준이 기존 농업인에서 필지별로 변경된다. 1000㎡ 이상 농지만 농지원부를 작성하도록 한 면적 제한도 폐지된다. 정부는 그동안 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 단계적 조사도 실시할 계획이다.

◇7월
△아파트 층간소음 사후 확인제 도입 = 이르면 올해 7월부터 건설되는 아파트 등 공동주택을 대상으로 층간소음 사후 확인제도가 시행된다, 단지별로 가구의 5%를 선정해 층간소음 방지 성능을 측정하고 기준에 미치지 못하는 경우 개선 권고를 내린다. 건설사 등이 권고를 무시하면 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하고 추가 제재를 가한다.

△실거주 주택·전세 대출금, 지역 건강보험료 산정에서 제외 = 올해 7월부터 지역가입자의 건강보험료를 산정할 때 일정 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하면서 받은 대출금이나 임차를 위해 받은 대출금은 제외된다. 공시가격이 5억원인 아파트에 대출금 2억원이 있는 경우 현재는 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 잡아 지역 건보료를 산출해 건보료가 13만7220원 청구되지만, 올해 7월 이후에는 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 잡혀 건보료가 8만8450원으로 36%(4만8770원) 내려간다.

◇ 연내시행
△새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화 = 새 아파트와 전국의 모든 노외주자창은 의무적으로 전체 주차면의 5% 이상을 전기차 충전 주차면으로 할당해야 한다. 기존 건축물의 경우 공공시설은 올해부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면 2% 설치가 의무화된다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유로 충전기 설치가 곤란한 경우에는 지자체장의 허가를 받아 예외를 인정받을 수 있다.

△통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경, 3자녀→2자녀 = 정부의 다자녀 가구 지원 기준이 현행 3자녀에서 2자녀로 확대되면서 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을 수 있게 된다. 통합 임대 공공주택은 기존의 영구임대·행복주택 등의 임대주택을 통합한 유형으로, 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고 총자산이 소득 3분위(5분위 기준), 순자산 평균값(2020년 기준 2억8800만원) 이하인 무주택 가구 구성원이면 입주할 수 있다.