[일요경제 이현주 기자] 주택 전월세 시장에 긴장감이 고조되고 있다. 임대차 3법(전월세 상한제·계약갱신청구권·전월세 신고제) 중 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차 관련 2개 법안이 오는 7월 말 시행 2년을 앞두면서 임대차 시장이 다시 요동칠 수 있다는 우려가 나오기 때문이다.

19일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 전월세 매물은 4만1789건으로 올해 1월 1일 5만1104건과 비교해 18.2%, 임대차법 시행 직후인 2020년 8월 1일 5만9708건과 비교해 30% 감소했다.

전세가 하락세도 멈추는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(16일 기준) 서울 전세시장은 3주 연속 보합을 유지했다. 서울 아파트 전세가격은 지난 1월 말 이후 3개월여 동안 하락세를 보이다가 이달 들어 3주째 보합세를 지속했다. 

서울 강남·서초구가 나란히 0.02%씩 오르며 지난 1월 24일(0.01%) 이후 17주만에 상승 전환했다. 강남권 전체는 보합을 유지했다. 송파구(0.00%)는 상승·하락 거래가 뒤섞이면서 보합 전환했다. 영등포(0.03%)·동작구(0.02%)는 중저가 위주로 상승세를 보였으나, 그 외 지역은 대체로 하락했다.

이처럼 전월세 매물이 줄어든 상황에서 오는 8월 계약갱신청권을 소진한 물량이 시장에 나오면 임대차 시장이 요동칠 수 있다는 우려가 나온다. 계약갱신청구권을 한 번 쓴 매물은 향후 4년간 보증금을 올리지 못할 것을 대비해 가격을 크게 높여 시장에 나올 가능성이 높기 떄문이다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “계약갱신청구권 사용이 만료된 매물들이 시장에 풀리면서 신규 계약이 진행되면 4년간 전월세상한제로 억눌려 있던 전세가격이 급등할 수 있다”고 설명했다.

실제 한국건설산업연구원(이하 건산연)도 지난해 11월 진행한 ‘2022년 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 8월 이후 계약갱신청권을 소진한 물량이 시장에 거래되면서 전세시장 상승폭을 키울 수 있다며 올해 전셋값이 6.5% 상승할 것이라고 전망한 바 있다.

이러한 가운데 임대차 3법의 손질 여부도 주목된다. 

원희룡 국토부장관은 인사청문회에서 임대차3법에 대해 "폐지에 가까운 근본적 개선을 했으면 한다"며 "가격과 기간에 대해 우악스럽게 누르기보다는 임대와 임차 상호간 수요공급이 숨통이 트여 원활하게 돌아갈 수 있도록 넓은 시야의 제도를 만들 필요가 있다"고 밝혔다.

원 장관은 "갱신을 하거나 가격을 일정 기준선에서 지키는 경우 집주인의 보유세를 단계적으로 깎아주는 등의 모델이 있다"며 "현재보다는 집주인의 자발적 행동을 유도하는, 임차인은 안정적으로 보장하는 세련된 제도가 필요하다"고 덧붙였다.

다만 여소야대 국면이 만큼 법 개정은 쉽지 않을 것으로 전망된다. 더불어민주당의 국회 의석수는 167석으로 전체 의석 292석 중 57.19%를 차지한다. 때문에 더불어민주당이 법 개정을 반대하면 사실상 법 개정이 불가능하다는 평가가 지배적이다.

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 “과반이 넘는 더불어민주당의 협조가 없으면 법 개정은 사실상 불가능하다”며 “계약갱신청구권은 현행 2+2년에서 2+1년으로 조정하고 전월세상한제는 일정 금액 이하의 경우에만 5%적용 하는 등 협상안을 만들어서 더불어민주당을 설득해야 한다”고 밝혔다.

한편, 정부는 최근 전월세 계약 동향과 수도권의 입주 물량 및 정비사업 이주 물량을 점검하는 등 시장 모니터링을 강화했다. 아울러 '뉴스테이'와 같은 민간임대주택 공급 활성화 대책 등을 조만간 발표하고 입법 작업에 들어갈 계획이다.

이는 올해 8월부터 계약갱신청구권을 소진한 신규 전세 물건이 시장에 나오면서 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올리려는 집주인들로 인해 시장이 다시 불안해질 수 있다는 우려를 불식시키기 위한 조치로 풀이된다.

또 여소야대 상황에서 당장 임대차 3법의 전면 개편이 현실적으로 어렵고 2년 가까이 시행 중인 정책을 크게 흔들 경우 또다시 시장이 혼란스러워질 수 있다는 점을 고려해 장기계약을 하는 '착한 임대인'에게 인센티브를 주고 소형 아파트의 주택임대사업을 부활하는 방안 등도 논의 중인 것으로 알려졌다.