[일요경제 이현주 기자] '부동산 기능 정상화'를 공언한 윤석열 정부의 부동산 정책 밑그림이 나오면서 부동산 문제를 해결할 수 있을지 관심이 쏠린다. 서민 주거 안정을 목표로 부동산 관련 제도 개편에 본격 나섰기 때문이다. 

17일 부동산업계에 따르면 정부는 지난 16일 주택공급과 세제 개편, 대출 규제 완화에 방점을 찍은 부동산 관련 내용을 담은 '새 정부 경제정책방향'을 발표했다.

정부는 우선 주택 250만 가구 공급을 위한 로드맵을 3분기 내에 발표하겠다고 밝혔다. 250만 가구 공급 로드맵에는 연도별·지역별·유형별 상세 공급 물량과 구체적인 공급 방식 등 향후 5년간 정부의 주택 공급 관련 시간표가 구체적으로 제시될 예정이다.

이에 앞서 정부는 이달 중 전월세 대책과 분양가 상한제 개편방안을 발표한다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등 '임대차 2법'이 다음달 말 시행 2년을 맞이하면서 임대차 시장의 불안 우려가 커지자 이에 대응하기 위한 대책을 선제적으로 마련하는 것이다. 서울 등 주요 지역의 정비사업 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미루면서 도심에 신규 주택 공급이 막히고 있다는 판단에 따라 분양가 상한제 제도 개편방안도 내놓는다.

임대차 시장 안정을 위해 건설형 공공임대 3만 가구, 매입임대주택 1만 가구, 전세임대주택 2만 가구 등의 임대주택 공급은 이달 입주자 모집 예정분부터 공급을 시작한다.

세금제도도 손본다. 재산세의 경우 1가구 1주택자 공정시장가액비율을 현행 60%에서 45%로 낮춘다. 종합부동산세(종부세)는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정하고 올해 한시로 1가구 1주택자에 한해 3억원의 특별공제를 도입한다. 이렇게 되면 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과가 있다.

또한 종부세와 관련해 고령·장기보유자(60세 이상 또는 5년 이상 보유)는 납부를 유예키로 하고 일시적 2주택자와 상속주택 등 불가피한 사유가 발생하면 주택 수 산정에서 제외하기로 했다. 이는 오는 11월 고지분부터 적용한다.

이 밖에도 보유세 부담을 적정수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 보유세 개편안을 다음달 중 확정하기로 했다.

대출규제는 단계적으로 정상화해 실수요자 주거사다리 형성을 지원한다. 생애최초 주택 구입자 LTV(주택담보대출비율) 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도도 4억원에서 6억원으로 3분기 내 확대한다. 

아울러 상환기간 중 차주의 소득흐름이 보다 정확하게 반영되도록 DSR(총부채원리금상환비율)산정을 장래소득 반영방식으로 개선한다. 이를테면 현행 DSR은 대출시와 만기시 평균으로 산정하지만 개편 후에는 대출시부터 만기시까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균으로 계산한다. 이렇게 되면 DSR이 낮아지는 효과가 있다.

여기에 오는 7월부터 차주단위 DSR 3단계가 시행되면서 실수요자 생활자금 문제를 완화하기 위해 DSR배제 한도를 확대할 계획이다. 아울러 고금리, 변동금리 주택담보대출을 저금리, 고정금리로 대환하는 서민 안심대출을 시행하고 저금리 소액대출도 확대한다.

이같은 정부의 부동산정책과 관련해 전문가는 실수요자들의 내 집 마련 숨통이 일부 트일 수 있지만 실효성에 대해서는 조금 더 지켜볼 필요가 있다고 지적한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "LTV 상한의 경우 실수요자의 내 집 마련에 도움이 될 것으로 기대되지만 기준금리 인상에 따른 이자부담이 커졌고 집값 고점인식과 주택가격 정체로 인해 주택구입과 관련된 수요자의 매수 적극성이 낮아진 상황이라 이로 인한 거래 순증을 기대하기 제한적"이라며 "특히 금리인상 우려가 생애최초 주택구입자 LTV 완화 등 대출규제 경감 효과를 상당 부분 상쇄할 것으로 예상된다"고 말했다.

함 랩장은 또 "보유세를 완화하더라도 집값 상승 피로감이 큰 상황이기 때문에 금리 인상과 오는 7월 DSR 추가 규제에 대한 수요자 민감도를 고려할 때 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것으로 판단된다"며 "경기불황으로 전반적인 매수세가 줄며 매물 적체 현상과 평년보다 저조한 주택거래, 가격 약보합이 이어질 것으로 본다"고 말했다.