[일요경제 이현주 기자] 내년에도 집값 하락세가 지속되면서 전국의 주택 매매가격이 3.5% 하락할 것이란 전망이 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 12일 오전 서울 중구 대한상공회의소에서 '2023년 주택시장 전망과 정책방향' 기자간담회를 열고 이같이 밝혔다.

주산연은 "경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과 내년 전국 주택 매매값은 전년 말 대비 3.5% 하락하고 아파트 가격은 이보다 큰 5.0% 하락할 것으로 전망된다“고 밝혔다. 

지역별로 보면, 주택 매매 가격은 서울 2.5%, 수도권 3.0%, 지방 4.0% 하락할 것으로 전망됐다. 아파트 매매값도 서울 4.0%, 수도권 4.5%, 지방 5.5% 떨어질 것으로 분석됐다.

주산연은 "고금리와 경기 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 지속되겠지만 한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되는 4월 이후부터 하락폭이 둔화되기 시작할 것“이라고 설명했다.

이어 “기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4/4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 전화될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

주산연은 거래절벽 상황이 내년에는 다소 나아질 것으로 전망했다. 주산연에 따르면 올해 주택 매매 거래량은 지난해의 절반 수준인 54만가구 수준으로, 한국부동산원 조사가 시작된 2006년 이후 최소 거래량을 기록할 것으로 예측됐다.

하지만 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾이고 매수 심리가 살아나면서 거래가 회복돼 올해보다 39% 증가한 75만가구 수준이 거래될 것이란 분석이다.

주산연은 전·월세 시장과 관련해서는 매매 수요가 전·월세로 전환하는 추세가 내년에도 지속되는 가운데 고금리와 전세대출 어려움에 따른 월세 선호 현상으로 전셋값은 떨어지고 월세가격은 오를 것이라고 예상했다.

내년 주택 전세는 전국 4.0%, 수도권 5.5%, 서울 3.5%, 지방 2.5% 등 모두 하락하는 반면 월세는 전국 1.3%, 수도권 1.5%, 서울 1.0%, 지방 1.2% 오를 것으로 전망됐다.

내년 주택 인허가 물량은 올해보다 30% 줄어든 38만 가구 수준으로 예상된다. 아울러 착공·분양 물량은 더 줄어들 전망이다.

주산연은 “주택가격 급락으로 분양전망이 어두워지면서 올해 인허가 물량은 밀어내기로 작년과 비슷한 55만가구 수준을 유지할 것으로 보이지만 착공과 분양물량은 20%수준 감소하고 있다”고 설명했다. 

이어 “외환위기와 금융위기 이후 3년간 주택 인허가 물량이 30%정도 감소한 점을 감안하면 내년 주택 물량도 30% 내외 감소할 것으로 전망되고 착공과 분양물량은 이보다 더 줄어들 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

고금리와 집값 급락, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 중단으로 내년 상반기 부도 위기에 처하는 건설사가 급증할 수 있다는 우려도 제기됐다.

주산연은 "고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화되면서 현재 부동산 PF가 거의 중단된 상태이며 브릿지론과 자산유동화기업어음(ABCP)으로 지원된 자금 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 증폭되고 있다"고 밝혔다. 

그러면서 "이런 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권 부실로 전이돼 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다"고 지적했다.

주산연 또 "최근에는 단기간 금리가 급상승하고 높은 평균 주택담보대출비율(LTV)과 PF 조달 비율로 인해 1997년 외환위기나 2008년 금융위기 때보다 리스크가 훨씬 더 큰 상황"이라고 강조했다.

주산연은 위기 확산을 막기 위해선 정부가 적극적으로 PF 금융 지원방안을 내놓고, 건설사가 보유한 토지에 분양주택 대신 임대주택을 지을 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화와 분양전환 가격 기준 개선을 신속히 추진해야 한다고 강조했다.

아울러 미분양 적체 문제를 완화하기 위해 아파트 등록임대사업을 복원하고, 주택 거래와 보유관련 세제도 하루 빨리 정성화시켜야 한다고 덧붙였다.