[일요경제 이현주 기자] 1기 신도시(분당․일산․중동․평촌․산본) 등 노후계획도시에서 재건축을 추진할 때 공공성을 확보하면 안전진단이 면제된다. 용적률도 최대 500% 수준으로 완화된다. 각종 인허가는 통합 심의 절차가 적용된다.

국토교통부는 지난 6일 1기 신도시 정비 민관합동TF 제7차 전체회의에서 이 같은 내용의 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 골자를 확정했다고 7일 밝혔다.

이번 법안은 윤석열 대통령의 핵심 대선 공약으로, 노후계획도시가 단기에 공급된 고밀 주거단지인 탓에 자족성이 부족하고 기반시설 노후화, 주차난 등으로 인해 주민들의 정비 요구가 이어진 데 따른 조치다.

특별법 적용 대상은 노후계획도시다. 택지개발촉진법 등에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 택지개발지구 등을 뜻한다. 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 해당한다.

노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적인 혜택을 부여한다.

우선 재건축 안전진단 기준이 완화된다. 앞서 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 여겨지던 구조안전성 비중을 축소하는 등 안전진단 기준을 완화했는데, 문턱을 이보다 더 낮추겠다는 것이다. 특히 자족 기능 향상, 대규모 기반 시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되면 안전진단을 면제한다.

용적률, 용도지역 등 도시·건축 규제도 완화된다. 용적률 규제는 2종에서 3종·준주거 등으로 종상향하는 수준으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련했다.

또 노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게 한다.

리모델링을 할 경우에는 늘릴 수 있는 가구 수를 현행 15%보다 더 확대한다. 

특별정비구역에서 진행되는 정비사업은 통합심의 절차가 적용돼 보다 신속한 사업 추진이 가능해질 것으로 전망된다. 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합해 심의하고 각 지자체에 통합심의위원회를 구성한다.

지방자치단체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 된다.

지역 간 형평성을 고려해 공공임대주택, 공공분양, 기여금 등 기부채납을 통해 초과이익을 환수한다. 이를 통해 기반시설 재투자 재원을 확보한다는 구상이다.

국토부는 오는 9일 '원희룡 장관-1기 신도시 지자체장 간담회'에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.

원 장관은 "공약과 국정과제가 차질 없이 이행될 수 있도록 특별법 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 조속히 통과될 수 있도록 하겠다"고 밝혔다.

부동산 업계에서는 이번에 발표된 특별법에 대해 긍정적으로 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “우리에게 선례가 없던 도시단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도정비”라고 말했다.

이어 “노후도 기준을 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 설정했다는 것이 중요하다”며 “이를 통해 지역의 노후도가 가시화되기 전에 미리 정비사업의 계획을 미리 논의할 수 있게 됐다”고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "특별법 적용이 가능해진 목동·상계동을 비롯한 서울과 지방의 택지지구는 사업속도 등을 고려할 때 기존 정비사업보다는 노후계획도시 선도지구 지정이 유리할 것으로 보인다"며 "이들 지역은 용적률을 법정계획까지 올릴 수 있음은 물론 종 상향도 가능해 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효율을 높일 수 있을 것"이라고 밝혔다.

다만 용적률 상향에 따른 난개발은 우려 사항으로 지적됐다.

이 연구위원은 “용적률, 용도지역 등의 규제완화(종상향 등)를 특별법에서 다루기는 하겠으나, 고밀개발을 만능해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 된다”고 밝혔다.

넘어야 할 산도 많다는 지적이다.

함 랩장은 “고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 인해 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수가 될 수 있다”고 밝혔다.

이어 “수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요할 전망”이라고 덧붙였다.

이 연구위원은 “재건축초과이익에 대한 환수논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 감안할 필요가 있다”며 “이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다”고 말했다.