[일요경제 이현주 기자] 깡통전세와 전세사기 여파로 전세시장이 크게 위축된 것으로 나타났다. 전세가격은 크게 떨어졌고 거래량도 급감한 모습이다. 정부는 최근 전세제도 개편을 시사했다. 무제한 갭투자 제어에 방점이 찍힐 것으로 예상된다.

25일 부동산 정보업체 '직방'이 머신러닝에 기반한 자체 빅데이터 솔루션 '직방RED'를 통해 아파트 전세가격지수(잠정치) 최근 추이와 2년 전 대비 변동률을 분석한 결과 지난달 기준 전국 아파트 전세가격지수는 2021년 4월 대비 11.8% 하락한 것으로 나타났다.

지역별로는 세종이 28.5% 내려 낙폭이 가장 컸고, 대구가 26.5% 떨어져 그 뒤를 이었다.

또 울산(-18.9%), 인천(-17.1%), 부산(-16.9%), 대전(-15.1%) 순으로 하락 폭이 컸다.

경기도와 서울의 4월 전셋값은 2년 전보다 각각 11.5%, 9.7% 하락했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울의 경우 타지역에 비해 상대적으로 변동률이 낮고 하락전환 시기도 이른 편은 아니지만, 인천‧대구‧세종 등 지방 대도시들은 하락 전환 시기도 2021년 중반 경으로 이르고 전세가격 하락률도 가파르다”면서 “역전세난에 대한 우려가 현실화되는 상황”이라고 분석했다. 

전세 보증금을 낮춘 거래도 속출하고 있다. 5월 수도권 아파트 전세 갱신계약 10건 중 4건 이상이 보증금을 낮춘 거래다. 

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 5월 들어 체결된 수도권 아파트의 전세 갱신계약 중 종전계약도 ‘전세’로 추정되는 4004건 가운데 1713건(42.8%)이 보증금을 낮춘 감액갱신으로 집계됐다. 

월간 감액갱신 비중은 지난해 11월 이후 두 자릿수로 높아졌고, 올해 3월 이후에는 40%대를 유지하고 있다.

전세 수요도 떨어진 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면, 올해 1분기 서울 아파트 전월세 거래 6만9444건 가운데 전세 거래는 4만125건으로, 전체의 57.8%를 차지했다. 관련 통계가 집계되기 시작한 2011년 1분기 이래 역대 최저치다. 같은 기간 빌라 전세 거래량도 전체 거래(3만221건)의 53.5% 비중을 차지하며 가장 적은 수치를 나타냈다.

전세 비중은 더 떨어질 가능성이 있다. 이달부터 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 까다롭게 한 것이다. 전세보증금이 집값과 같은 주택까지 보증보험 가입 대상에 포함한다는 점을 악용해 전세사기가 발생했다는 지적에 따라 가입 문턱을 올린 것이다.

한편, 정부는 전세제도를 개편하겠다는 방침이다. 무제한 갭투자를 금지 또는 제어하는 데 초점을 맞출 것으로 예상된다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 23일(현지시간) 폴란드 바르샤바에서 기자단 간담회를 열고 "전세 대출을 끼고 갭투자를 하고, 경매에 넘기는 것 빼고는 보증금을 돌려줄 방법이 없는데도 천연덕스럽게 재테크 수단인 것처럼 얘기되는 부분은 손을 봐야 한다"고 강조했다.

그러면서 "대출받거나 전세를 끼고 집을 사는 경우 여러 채를 살 수 없게 하는 방안이 있다"며 "이런 접근이 현실성 있는지는 따져봐야겠지만, 갭투자 규모가 무한하게 확대되는 것은 막아야 한다"고 말했다.

원 장관은 또 "담보가치가 남아있는 부분의 일정 비율만큼만 전세 보증금으로 받을 수 있도록 한도를 두는 방안도 있다"며 "임차인이 보증금을 보장받을 수 있는 권리를 최대한 확보하는 방안을 고민 중"이라고 말했다.