[일요경제 김사선 기자] 정부는 10일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’이 단기적인 효과가 높지 않을 것이란 분석이다.

11일 배세호 하이투자증권 연구원은 “1.10 부동산 대책의 주요 골자가 당장의 부동산 경기 회복에 초점을 맞추기 보다는 상승 국면으로 전환 시 더욱 빠르게 업황이 회복할 수 있도록 지원하는 효과가 더 큰 것으로 보여 단기적인 효과는 높지 않을 것”이라고 말했다.

다만 "최근 태영건설 워크아웃 사태에 이후 정부가 비교적 빠르게 우호적인 부동산 정책을 내놓았다는 점에서 긍정적“이라고 평가했다.

정부가 내놓은 1.10 부동산 대책의 핵심은 3가지로 △정비사업 관련 규제 완화 △소형주택 구입 세제, 금융 지원, 지방 미분양 주택 해소 지원 △빠른 3기 신도시 착공이다.

먼저 정비사업 관련 규제와 관련 지난해 1월 안전진단 기준을 대폭 하향한데 이어, 안전진단 통과 시점도 사업시행인가 이전까지로 대폭 늦췄다. 재건축의 경우 현행 정비구역 지정 전 안전진단 통과가 필요 하나, 앞으로는 정비구역 지정, 계획 수립, 조합설립인가 과정을 거치며 동시에 안전진단을 받아도 된다. 국토교통부는 이번 조치로 재건축 기간이 기존 대비 많게는 5~6년 단축될 것으로 예상했다.

재개발의 경우 노후도 요건(30년 이상 건축물)을 기존 66.7%(2/3)을 → 60%로 낮추고, 밀도 등의 기준도 하향한다고 밝혔다.

또한 재건축 부담금(재건축초과이익환수제에 따른 부담금)을 낮춰주는 재초환법 개정안은 국회 본회의를 통과(23년 12월)했고, 24년 3월부터 시행될 예정이다.

정부는 향후 2년간(24년 1월~25년 12월) 준공되는 신축 소형 주택에 대해 대출 및 세제 혜택을 발표했다.

구입 시 원시 취득세를 최대 50% 감면하고(법 개정 사안), 향후 취득세, 양도세, 종부세를 산정할 때 주택 수 산입에서 제외하도록 했다. 소형 주택 대상은 아파트를 제외하고 60m2 이하 수도권 6억원, 지방 3억원 이하의 주거용 오피스텔, 다가구 주택, 도시형생활주택, 공동주택이다.

또한 지방의 미분양 주택을 대상으로 사업자, 구입자 측면에서 활용도를 높일 수 있는 제도를 신설했다. 사업자 측면에서는 미분양 주택을 임대 주택으로 활용 시 원시취득세를 최대 50% 감면(법 개정 사안), 구입자 측면에서는 향후 2년간 준공 후 미분양 주택 구입 시 해당 주택은 세제 산정 시 주택수 산입에서 제외했다.

3기 신도시 등 공공택지 공급 대책도 내놓았다. 지자체별로 그린벨트 해제 가능 물량 등을 활용해 올해 중에 신규택지 2만호를 발굴하고, 수도권에서 용적률 상향, 공원녹지 등을 조정해 24년에 3만호 이상을 추가로 확충하겠다고 밝혔다.

정부는 인천계양(1만7000가구)를 24년 상반기 중에 착공하고, 고양창릉(3만6000가구), 남양주왕숙(6만6000가구호), 하남교산(3만3000가구호)은 올해 하반기에 주택 착공을 계획하고 있다.

배세호 연구원은 “1.10 부동산 대책의 주요 골자가 부동산 하강 국면보다는 정비사업 규제 완화, 빠른 3기 신도시 착공 등 상승 국면 시 더욱 빠르게 업황이 회복할 수 있도록 지원하는 효과가 더 크다”고 말했다.

배 연구원은 “재건축 사업의 경우 현재 부동산 경기 악화로 일반 분양가를 쉽게 높일 수 없고, 공사비는 급등해 조합원 입장에서 사업성이 저조해 표류하고 있는 단지들이 많다”면서 “안전진단 통과 시점의 완화는 재건축 사업 전반적인 타임라인에서 초창기에 해당해 당장 재건축 일반분양/착공 단계를 이끌어내기에는 한계가 있다”고 말했다. 이어 “안전진단 기준 통과 시점 변경은 법 개정 사안으로 당장의 시행까지는 시간이 걸릴 것”이라고 덧붙였다.

그는 또 “23기 신도시의 경우 LH가 민간에게 매각하는 고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙2 부지의 매각이 유찰되는 등 건설사들의 자본력 악화로 민간이 주도하는 사업은 빠르게 진행될 수 없는 상황”이라며 “근본적으로 건설사들의 재무여력이 우선 회복될 필요가 있다”고 강조했다.

배 연구원은 “이번 대책에서는 당장의 실수요자 입장에서 부동산 상황을 개선시킬 수 있는 DSR 등 대출 규제 완화, 취득세 감면, 특례보금자리론 연장 등 실수요자 입장에서 수요를 자극할 수 있는 대책은 없었다”고 지적했다.

또한 정부는 태영건설 사태로 ‘PF 옥석가리기’에 나선다고 밝힌 바 있지만 1.10 대책에서는 PF 부실 사업장 정리에 관한 내용이 없고, PF대출 대환 보증 신설(저금리 PF 대출로 대환할 수 있도록 HUG PF 보증 발급) 등 지난해 9월 16일 발표한 PF 관련 대책과 기조가 달라지지 않았다고 말했다.