[일요경제 김사선 기자] 정부가 19일 전세난을 타개하기 위해 향후 2년간 다세대, 빈 상가를 활용한 공공임대 11만4100가구를 공급하는 ‘서민·중산층 주거안정 지원 방안’을 마련, 발표했다.

정부는 이번 대책이 전세시장 안정에 기여할 것으로 기대하고 있다. 전세난의 주요 원인으로 부각되고 있는 임대차 3법도 곧 시장에 정착해 새로운 제도로 작용할 것으로 전망했다. 이번 대책 주요 내용을 Q&A를 정리했다.

Q: 이번 전세대책의 특징은?
A: 과거에는 전세수요를 일부 매매수요로 전환하는 등의 대책 수단을 사용하였으나, 현재는 초저금리 등으로 인한 매매시장의 불안 요인이 상존하고 있어 매매수요로의 전환은 곤란한 상황이다.

이에 단기적으로 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 마련하였으며, 이전 대책과 달리 구체적인 공급시기와 물량 등을 특정해 발표했다.

이번 대책을 통해 11.4만호의 주택이 전세형으로 추가 공급되면 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망된다.

향후 대책 효과가 조기에 가시화될 수 있도록 주기적으로 공급 실적을 점검하고 장애요인을 해소하면서 차질 없이 대책을 추진해 나가겠다.

Q: 최근 전세가격 상승은 임대차3법과 강화된 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 인해 발생한 것 아닌지?
A: 임대차 3법 및 강화된 실거주 요건이 논의되기 이전인 2019년 하반기부터 전세가격이 상승 전환했다. 코로나19로 인한 경기 침체에 대응하기 위한 금리 인하, 가구 분화에 따라 최근 가속화된 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인이다.

다만, 다주택자·1주택 갭투자 규제 및 임대차 3법 등 주거 안정을 위한 필수적 조치로 인해, 전세시장의 수요와 매물이 동시에 감소했다. 기존 수요자들은 갱신청구권 등으로 인해 안정적 주거가 가능하나, 신규 수요자들은 축소된 시장에서 경쟁 심화 및 탐색비용이 증가했다.

다만, 금번 대책으로 주택이 추가 공급되면 전세공급 증가에 따라 연쇄적으로 전세 이동이 발생하며 시장 거래 물량이 증가하고, 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착되어 거래가 지금보다 원활해질 것으로 기대된다.

Q: 그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 2021~2022년 공급이 부족하다고 하는 이유는?
A: 최근 3년간(2017~2019) 입주실적은 역대 최고 수준으로 연평균 전국 57만1000가구, 수도권 29만2000가구, 서울 7만5000가구를 공급했다.

올해 입주물량도 전국 47만6000가구, 수도권 25만6000가구, 서울 8만가구로 예년 수준을 크게 상회하고 있다.

다만 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 인해 예년(2010~2019년) 대비 소폭 감소 할 것으로 전망된다. 이러한 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세시장 불안상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대방안을 마련한 것이다.

이번 대책을 통해 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망이다.

2019년 서울 아파트 착공이 통계 집계 이후 최고치를 기록하는 등 2023년 이후 주택 공급은 원활할 전망이다.

Q: 이번 대책의 기대 효과는? 언제 전세시장이 안정될 것으로 보는지?
A: 이번 대책으로 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망되어 전세시장 안정에 기여할 것으로 생각

특히, ’20년 12월부터 금번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당부분 해소될 수 있을 것으로 판단된다.

이번 대책으로 전세 공급이 증가하면, 이에 따른 연쇄적 전세 이동이 발생하여 전세매물이 증가하고 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착되어 갈 것으로 기대된다.

Q: 금번 대책에 부산, 김포 등 과열지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인지? 언제 하는지?
A: 현재 지방광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회 등 절차가 마무리되면 조만간에 지정 여부를 발표할 계획이다.

부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구,경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 外)를 조정대상지역으로 지정된다.

Q: 11월 18일 발표된 ‘주택소유통계’를 보면 다주택자 수가 늘었는데, 정부 부동산 정책의 실패 아닌지?
A: 금번에 발표된 주택소유통계는 2019년을 기준으로 한 통계이다. 주택을 소유한 개인은 1434만명으로 2.3% 증가했다. 이중 다주택 소유자 15.9%로 0.1%포인트 늘었다. 주택을 소유한 가구는 1146만가구로 2.0% 증가했고, 다주택 가구는 27.7%로 0.3%포인트 늘었다.

저금리 기조에 따른 차입부담 감소, 주택 투자에 따른 높은 기대수익률로 인해 다주택자의 주택 매수가 지속되며 다주택자 비중도 늘어났다.

2019년 12.16 대책 및 2020년 6.17 대책을 통한 대출 규제 강화, 7.10 대책에서의 세제 개편을 통한 기대 수익률 감소로 올해 하반기 들어서는 다주택자의 주택 매수가 확연히 줄었다.
서울지역은 올해 1~5월 12.1%에서 8~10월 7.4%로 4.7%포인트 감소했다.

이에 따라 향후에는 실수요자 중심의 시장 재편 효과가 더욱 확실하게 나타날 수 있을 것으로 기대된다.

Q: 계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세품귀, 전세가격 급등 같은 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 것 아닌지?
A: 최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있으며, 이러한 시장상황에 대해 송구스럽게 생각한다. 다만, 최근의 시장상황을 계약갱신청구권 등 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에 동의하기 어렵다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 신규 수요는 함께 줄어드는 축소균형의 과도기적 과정에서 일부 영향이 있을 수 있으나, 역대 최저 수준 저금리, 가구분화로 인한 임차수요 증가, 상위 입지로의 이동수요 등이 복합적으로 전세수요를 늘리고 있다는 점을 종합적으로 고려하여 시장상황을 평가할 필요가 있다.

특히, 계약갱신청구권이 정착되면 임차인의 안심 거주기간이 늘어나고, 내 집 마련 준비기간 확보 등 임차인의 주거상향 여건이 개선될 것이다.

Q: 임대차 3법 도입으로 전월세 시장에 혼란이 발생하고 있는데, 제도개선을 고려하고 있지 않은지?
A: 제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황으로 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다고 생각한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되고 나서, 기존 임차인들의 거주기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과가 여러 지표들을 통해 확인되고 있다.

물론, 약 30년간 익숙해져 있던 ‘임차기간 2년’이라는 거래관행이 바뀌는 과정에서 일부 갈등과 마찰이 있는 것을 알고 있으나, 장기적으로 새로운 제도가 자리 잡게되면, 임차인이 임대료 인상 걱정 없이 안정적 4년 거주하는 것이 관행이 될 것으로 기대된다

Q: 2021~2022년에 11만4000가구를 전세형으로 공급한다고 하는데, 현실성 있는 숫자인지?
A: 공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이며 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 LH, SH 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업이다.

신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량 확보가 가능할 것으로 판단된다.

Q: 2021년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 되는데? 당장의 전세시장 안정에는 효과가 없는 것 아닌지?
A: 신축 주택을 추가 공급하는 것 이외에도 현재 건설 중이거나 건설 예정인 주택을 매입하거나 저리 대출을 지원해 전세형으로 공급하는 방안을 추진한다.

또한 올해 12월부터 5000가구에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급하므로, 단기적으로 전세공급 물량이 증가하여 전세시장 안정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단된다.

Q: 아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없는데?
A: 2019년 서울 아파트 착공이 역대 최고치를 기록하는 등현 정부의 공급 대책이 가시화되며 2023년 이후에는 아파트 공급이 원활하게 이루어질 전망이다.

다만, 2021~2022년의 경우 과거 택지 미 지정 및 2016년 정비사업 인허가 축소로 아파트 준공물량이 일시적으로 감소했다.

공사기간(2년 반~3년) 등을 고려 시 아파트를 준공물량을 단기에 확대하는 것은 쉽지 않다. 이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중 공급하여 아파트 전세수요를 분산시키고자 한다.

중산층까지 입주 대상을 넓힌 ‘질 좋은 임대주택’을 통해 중산층의 전세수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 또한 최근 가구 수가 1·2인 가구를 중심으로 증가하는 상황에서 도심 내 우수 입지에 1·2인 가구를 위한 주택 공급을 확대하는 것도 중요하다고 판단된다.

이에 더해 지속적 공공택지 공급, 공공재개발·재건축 사업 추진, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해 중장기적으로 충분한 아파트가 공급될 수 있는 기반도 갖춰나가겠다.

Q:공공임대 공실을 소득·자산요건을 배제하여 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는데?
A: 우선 현행 기준에 따른 소득·자산 요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 남은 공가 중 대기자가 없는 3개월 이상 공가에 대해 소득·자산요건을 배제하여 공급할 계획이며, ’20년 12월 통합 모집하는 물량에 대해 한시적으로 적용한다.

또한, 기존 입주계층의 입주기회를 충분히 보장할 수 있도록 경쟁 발생시에는 소득 수준에 따라 입주자를 선정할 계획이며, 기본 4년까지만 거주할 수 있도록 하고, 4년 후에는 기존 소득·자산요건을 충족하는 대기자가 없는 경우에만 추가 재계약이 가능토록 할 예정(이 경우 최대 6년 거주)이다.

Q: 지금부터 매입약정을 체결하더라도 절대 공기 소요로 인해 ‘21년에는 신축 주택 공급이 불가능한 것 아닌지?
A: 매입약정은 LH·SH 등이 이미 추진 중인 사업 유형으로, 추진 체계가 갖춰져 있는 사업이다. 이에 더해 지자체의 주택건설사업계획 통합심의를 활성화하여 인허가 소요 기간을 9개월에서 5개월 정도로 최대한 단축하고, 매입약정이 체결되면 즉시 사전 입주자 모집을 시행할 예정이다.

매입약정에 참여하는 토지주나 건설 사업자에게는 인센티브*도 부여되기 때문에 이전에 비해 민간 참여도 활발할 것으로 기대된다.

Q: 숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것인지?
A: 5.6대책 및 8.4대책에서 숙박시설을 주거용으로 전환하여 사용하는 방안에 대해 발표하였고, 여러 선도사업을 추진 중임. 최근의 가구 수 증가는 주로 1~2인 가구 중심으로 숙박시설 전환은 1~2인 가구 전세난에 기여할 것으로 판단된다.

지난해 일반가구 중 1~2인 가구 비중은 전국 58.1%, 수도권 55.3%, 서울 59.2%이다.

특히, 숙박시설은 주로 도심 내 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사하여 신속한 공급이 가능하다.

Q: 분양가상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닌지?
A: 분양가상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 인해 과도한 이익이 발생하여 투기수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다.

공공성 기여도를 높인 공공재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이며, 공공재개발은 60여개 이상의 조합이 신청하고, 공공재건축도 15개 단지가 관심을 보이는 등 차질 없이 추진 중이다.

앞으로도 공공재개발·재건축 등 정비 사업을 지속 추진하면서, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급도 활성화하여 충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 지속 갖춰나가겠다.

Q:통합 공공임대주택의 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층을 위한 공급물량이 줄어드는 것 아닌지?
A: 기존 저소득층의 물량이 줄어들지 않도록 로드맵상 계획인 연평균 7만 가구에 더하여 공급물량 순증을 추진(2022~2025년 연평균 1000 가구+@)하고 있다.

기존 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급할 계획으로, 2018~2019년 건설형 공급물량 중 30%를 차지했던 영구·국민임대가 2배 증가하는 효과가 있다.

아울러, 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 배점기준에 소득기준을 신규 도입하여 소득이 낮을수록 높은 점수를 부여할 계획이다.

기준 중위소득 150%를 초과하는 가구에 대해서는 임대주택 리츠·펀드를 활용한 민간 건설이다. 2022년부터 임대 시범사업을 검토하고, 지분적립형 주택, 공공 전세 주택, 공공지원 민간임대 등을 통해 통합 공공임대주택과는 별개로 폭 넓은 주거지원을 추진할 계획이다.

Q: 질 좋은 평생주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은? LH 재무구조가 나빠지는 것은 아닌지?
A: 2021년 통합 공공임대주택 선도단지로 6곳 약 4000 가구를 추진할 계획이며, 이 중 전용 60~85㎡의 중형주택은 약 1000 가구를 공급한다.

전용 60~85㎡의 중형주택을 신규 도입함에 따른 재정 추가소요액은 2021년 약 110억원(출자 약 50억원)이며, 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 ’25년에는 약 7300억원(출자 약 3600억원) 소요될 전망이다.

재정-LH-입주민 3자간 균형있는 재원 분담을 원칙으로 LH 등 사업자 의견수렴을 통해 재정지원 기준을 마련하였으며, LH 등의 공공주택사업자도 분양주택, 택지개발 사업 등을 통한수익으로 일부 손실을 보전할 수 있을 것으로 보인다.

Q: 중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지?
A: 그간 공공임대주택은 저소득층 집단 주거지로 인식되어 사회적 단절이 발생하는 등의 문제가 있었다. 특히 소득요건이 가장 낮은 영구임대주택의 경우 부정적 인식이 가장 심하고, 신규 공급시 인근 주민이 반대하는 문제가 여전하다.

중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며, 일정 수준 소득요건 상향을 통해 일부 중산층도 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것이다.

아울러, 공급물량 순증을 추진하고, 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급 하는 등 저소득층에 대한 공급물량이 줄어들지 않도록 할 계획이다.