[일요경제 이현주 기자] 정부가 얼어붙은 부동산 시장의 안정화를 위해 새해부터 규제를 대거 풀었다. 

서울 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하고 전매제한·실거주 의무 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 완화했다. 

부동산 전문가들은 이번 조치로 주택시장에 다소 숨통이 트일 것으로 평가하면서도 당장의 시장 반전은 어렵다고 내다봤다.

4일 건설부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 3일 청와대 영빈관에서 ‘2023년 업무계획’을 열었다. 

먼저 투기과열지구, 투기지구 등의 규제지역을 서울 강남 3구와 용산구만 빼고 전면 해제한다. 이번 규제 지역 해제는 오는 5일부로 효력이 발생한다.

이에 따라 성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작 등 서울 11개구가 투기지역에서 해제됐다. 과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명 등 경기 4개 지역의 조정대상지역 규제도 풀린다.

규제지역에서 벗어난 지역들은 각종 부동산 규제로부터 자유로워진다. 특히 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 풀려 매수자들의 부담이 줄어든다. 다주택자의 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 부담도 완화된다.

또 분양가에 상관없이 주택도시보증공사(HUG) 등 공기업이 보증하는 중도금 대출을 받을 수 있게 했다. 이전에는 12억원이 넘는 아파트는 중도금 대출을 받지 못했다. 1인당 5억원으로 제한한 인당 중도금 대출한도도 폐지하고 청약에 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분의무(수도권과 광역시 2년 이내) 역시 없어진다.

분양가상한제 적용지역도 대폭 축소했다. 현재 분양가상한제 지역은 서울 18개구 309개 동과 과천·하남·광명시의 13개동이지만, 강남3구와 용산구만 대상이 된다.

수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년까지 적용되던 전매 제한도 완화된다. 오는 3월부터는 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년이 적용될 예정이다. 분양가상한제 주택에 적용되는 실거주 의무는 폐지를 위한 법 개정도 추진된다. 

부동산 전문가들은 이번 조치로 주택시장에 다소 숨통이 트일 것으로 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주택담보대출 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화될 전망”이라고 말했다.

함 랩장은 또 "전매제한 완화로 장기간 매각이 어려웠던 주택들이 환금성 제약에서 자유로워졌고, 실거주 의무 폐지로 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 리서티 팀장은 “특히 타 지역과 달리 실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요가 자극되면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다”고 밝혔다.

다만 당장의 시장 반전은 어렵다는 지적이다.

윤 팀장은 “올해에도 한국은행의 기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR (총부채원리금상환비율)규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전해 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요할 전망”이라고 말했다.

이어 “수도권 대부분이 규제지역에서 빠지고 각종 정책효과가 집중되면서 지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 높아졌다고 평가된다”고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부의 이번 방안들은 전반적으로 부동산시장의 거래저해 요소를 완화해 시장 연착륙을 유도한다는 내용"이라면서도 "기준금리 상단이 불확실하다는 외부 요인의 영향을 규제완화와 같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어렵기 때문에 기대 효과는 제한적일 것"이라고 밝혔다.