부동산 시장 안정을 위한 윤석열 정부의 첫번째 부동산 대책이 나왔다. 분양가상한제(분상제) 개편, 취득세 완화, 전세 보증금 대출 한도와 월세 세액공제율 확대 등 서민 주거안정화를 위한 다양한 정책을 제시하면서 부동산 안정화에 초점을 맞췄다.  윤석열 정부가 비정상적이었던 부동산 정책을 정상화하겠다며 내놓은 첫 부동산 대책이 시장에 어떠한 영향을 줄지 관심이 쏠리는 가운데 6·21 부동산 대책을 3회로 나눠 요약, 정리한다. <편집자 주>

[일요경제 이현주 기자] '부동산 기능 정상화'를 공언한 윤석열 정부가 첫 부동산 대책으로 분양가 상한제(이하 분상제) 개선 카드를 꺼내 들었다. 정비사업 추진 과정에서 발생하는 주거이전비, 영업손실보상비 등 비용을 분양가에 반영하고, 자재비 급등이 분양가에 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하는 것이 핵심이다. 정부는 이번 제도 개선으로 정비사업 아파트 분양가가 이전보다 1.5~4.0% 인상될 것으로 전망하고 있다.

국토교통부는 21일 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 발표했다.

분상제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절인 지난 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분상제를 적용했다.

신규로 짓는 아파트의 분양가를 눌러 집값 안정을 도모하기 위한 취지로 도입됐지만 업계에서는 주택 공급을 가로막는 과도한 규제라는 불만이 컸다. 더 나아가 분양가와 시세의 괴리가 커지면서 이른바 '로또 청약' 상황이 일어나 분양에 성공한 일부에게 이익이 집중된다는 비판이 제기됐다. 아울러 최근 건설 자재 가격 급등에도 분상제가 제 때 반영하지 못한다는 지적도 나오면서 제도 개선에 대한 요구가 제기되기도 했다.

국토부는 "분상제는 그간 신축 주택의 저렴한 공급에 기여해 왔지만 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 경직적 운영에 대한 개선 요구가 많았고 공급망 차질, 자잿값 상승, 규제완화 기대 등으로 분양 일정이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황"이라고 설명했다.

우선 정부는 정비사업장 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 등을 적정 수준으로 반영하고 조합원 이주비용 조달을 위해 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영한다. 급격한 분양가 상승을 막기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

또 자재비 급등이 분양가에 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다. 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 등 4개 항목을 레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 사용빈도가 높고 비중이 큰 항목으로 교체·추가한다. 레미콘, 철근 자재 상승률 합이 15%인 경우 또는 유리, 마루, 거푸집 상승률 합이 30% 이상인 경우 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있도록 했다.

분양가 심사절차도 개선한다. 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 택지비 검증위원회를 신설한다. 이는 그간 택지비 산정 시 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적에 따른 합리화 및 투명성 제고 방안이다.

주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제는 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년간 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입한다. 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준도 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮추고 비교사업장 선정 시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.

이번 제도 개선으로 분양가 상승은 불가피할 것으로 전망된다. 국토부가 한국부동산원을 통해 분상제 개선 영향을 분석한 결과, 정비사업장 분양가는 약 1.5~4% 상승하는 것으로 나타났다. 

재개발의 경우 재건축과 달리 분양가 산정 시 주거이전비, 영업손실보상비 등이 반영되면서 상승 폭은 상대적으로 더 높을 것으로 보인다. 다만 분양가 상승 폭은 조합원 수나 일반분양 가구 수, 사업 기간 등에 따라 달라지며 최종적인 분양가는 각 시·군·구 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된다.

국토부는 분상제 개선과 관련해 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.

이번 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장은 이번 제도 개선 사항을 적용받을 수 있다.

민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선과 관련한 한국부동산원 내규 개정과 고분양가 심사제도 개선을 위한 HUG 시행세칙 개정은 이달 중으로 완료될 예정이다.

원희룡 국토부 장관은 “이번 제도 개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”며 “향후 250만 가구+α 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 개선과제를 발굴하고 현장의 애로사항을 해소해나갈 것”이라고 말했다.

주택 건설업계는 이번 분상제 개편에 대해 환영 의사를 밝혔다.

한국주택협회와 대한주택건설협회는 이날 공동입장문을 내고 "개선 폭이 기대에 다소 미치지 못하는 아쉬움은 있지만, 경직적이었던 제도 개선으로 주택공급 촉진 효과가 있을 것으로 전망한다"고 밝혔다.

두 협회는 "이번 대책으로 주택사업에서 실제 발생하는 비용인데도 그간 분양가에 반영이 어려웠던 항목이 반영될 수 있게 되는 등 민간의 주택공급 저해요인이 개선될 것으로 보인다"고 평가했다.

이어 "250만 가구+α 공급대책 등 원활한 주택공급을 위한 여러 규제를 지속해서 완화해야 한다"며 "업계도 공급 촉진을 위해 관련 역량을 결집해 나가겠다"고 덧붙였다.

다만 이번 분상제 개편으로 아파트 분양가격이 상승하기 때문에 서민들의 내 집 마련이 더 어려워졌다는 지적도 나온다.

참여연대는 이날 논평을 통해 “분양가 인상은 저렴한 분양주택 공급을 통해 무주택 서민과 중산층의 내 집 마련을 지원하고자 하는 분상제의 입법 취지에 반하는 조치”라고 비판했다.

이어 “현재 서울과 수도권 지역 높은 분양가는 일부 고소득층을 제외한 일반 근로소득자들이 부담하기 힘든 수준이다. 최근 증가하는 서울 미분양 아파트가 이를 방증한다”며 “그런데 정부는 분양가를 낮추기는커녕 오히려 다양한 명목을 붙여 분양가를 더 높이려하고 있다”고 덧붙였다.