부동산 시장 안정을 위한 윤석열 정부의 첫번째 부동산 대책이 나왔다. 분양가상한제(분상제) 개편, 취득세 완화, 전세 보증금 대출 한도와 월세 세액공제율 확대 등 서민 주거안정화를 위한 다양한 정책을 제시하면서 부동산 안정화에 초점을 맞췄다.  윤석열 정부가 비정상적이었던 부동산 정책을 정상화하겠다며 내놓은 첫 부동산 대책이 시장에 어떠한 영향을 줄지 관심이 쏠리는 가운데 6·21 부동산 대책을 3회로 나눠 요약, 정리한다. <편집자 주>

[일요경제 이현주 기자] 다음 달 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 등 임대차3법 시행 2년을 앞두고 전세대란이 우려되는 가운데 윤석열 정부가 이를 막기 위한 임대차3법 보완대책을 마련했다. 임차인 부담을 겸감하고 임대물량을 늘리는 것이 핵심이다. 전문가들은 이번 조치에 대해 긍정적으로 평가하며 시장에서 우려하는 전세대란은 발생하지 않을 것으로 내다봤다.

정부는 21일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했다.

이번 방안은 오는 7월 말 시행 2년을 맞는 임대차 3법으로 인한 '전세 대란' 우려에 미리 대응하려는 취지에서 마련됐다. 

윤석열 대통령은 후보 시절 임대차 3법 폐지를 공약했지만, 여소야대 국회에서 법 개정이 어렵다고 판단해 일단 보완책을 내놨다.

우선 정부는 임차인 부담완화를 위해 상생임대인 혜택을 확대한다. 상생임대인은 자발적으로 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인을 말한다. 

지금까지는 임대 개시 시점에 기준시가 9억원 이하 1가구 1주택자만 상생임대인으로 봤지만, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자였지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 상생임대인으로 인정해 준다.

지금은 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1가구 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주 요건 중 1년을 인정하고 있는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주 요건을 아예 면제해주기로 했다.

정부 관계자는 “임대차 가격 인상 자제를 유도하고, 양도세 실거주 의무 충족을 위한 임대인이 이주 과정에서 연쇄적으로 임차인을 퇴거하는 일을 방지하기 위한 것”이라고 설명했다.

정부는 다음 달 중 소득세법 시행령을 개정해 상생 임대인 제도가 처음 시행된 지난해 12월 20일 이후 임대분부터 관련 혜택을 줄 계획이다.

정부는 갱신만료 서민 임차인을 대상으로 전세대출 지원도 강화하기로 했다. 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 오는 8월부터 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 늘려준다. 수도권은 보증금을 3억원에서 4억5000만원으로, 대출한도를 1억2000만원에서 1억8000만원으로 각각 확대한다. 지방은 보증금을 2억원에서 2억5000만원으로, 대출한도를 8000만원에서 1억2000만원으로 각각 늘린다.

또한, 월세 세액공제율은 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주에는 기존 10%에서 12%로, 5500만원 이하 무주택 세대주에는 기존 12%에서 15%로 각각 상향해 적용한다. 전월세 보증금 대출 원리금 상환액 40% 소득공제 한도는 연 300만원에서 400만원으로 확대한다.

정부는 임대 매물을 늘리기 위해 대출·분양가 상한제 관련 각종 실거주 의무도 완화한다. 규제지역 주택구입을 위해 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 기존주택 처분(기존 1주택자 대상) 기한을 6개월에서 2년으로 늘리고, 신규주택 전입 기한은 아예 없앤다. 분양가 상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주는 ‘최초 입주 가능일 즉시’ 조항을 없애고 해당 주택 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 준수하도록 바꾼다. 생활안정자금 목적 주담대 한도는 올해 안에 2억원으로 완화하고 가계부채·부동산시장 상황 등을 보면서 추가 완화도 검토한다.

비고가주택(9억원 이하) 보유자가 전세대출을 받은 후 주택 시세 상승으로 9억원 이상 고가주택을 보유하게 된 경우에도 퇴거 때까지 전세대출보증 연장을 허용한다. 보증부 월세로만 공급 중인 청년·신혼부부 대상 매입임대주택은 3분기 입주자 모집분부터 전세형 공급을 추진한다.

민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원도 강화된다. 주택 양도 시 20% 법인세가 추가 과세되는 법인사업자의 경우 민간 건설임대주택 의무임대기간 10년을 채운 뒤 9억원 이하 주택을 양도하면 법인세 추가 과세를 하지 않기로 했다. 지금까지는 6억원 이하 주택에 대해서만 추가 과세 배제 혜택이 있었다.

개인사업자 민간 건설임대는 10년 이상 임대한 주택을 오는 2024년 말까지 등록하면 양도세 장기보유특별공제 70%를 적용한다. 지난해 2월 17일 이후 임대 등록분부터 적용해주던 공시가 9억원 이하 주택 종합부동산세 합산배제 요건은 지난해 2월 17일 이전 등록 주택에도 동일하게 적용해 준다. 공공매입임대 건설사업자에게 2024년 말까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 10%를 감면하고 법인은 법인세 20% 추가 과세를 하지 않는다.

건축허가 대상인 미분양주택도 사업계획승인 대상처럼 거주 여부와 관계없이 5년간 종부세 합산 배제 혜택을 준다. 공공기관이 매입 약정한 신축 주택은 현행 용적률의 1.2배를 추가로 허용한다.

전문가들은 이번 조치에 대해 긍정적으로 평가했다. 아울러 시장에서 우려하는 전세대란은 발생하지 않을 것으로 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적이다"며 "7월 주택 임대차 계약갱신 종료로 인한 전국적인 임대차 시장 불안 우려는 제한적이라고 판단한다"고 말했다.

다만 "상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 실질적 혜택을 체감하기 어려울 것"이라며 "최근 원자재 가격 급등과 건설 및 주택시장 활력 저하로 적극적인 공급의지를 북돋을 수 있을지 지켜볼 필요가 있다"고 지적했다.

임병철 부동산R114 팀장은 “임대차3법을 단기간 내 손볼 수 없는 상황에서 집주인에게 실 거주 요건을 완화하고 정책적 전세자금 대출 지원 확대와 공제율을 높여 다중가격으로 인한 세입자의 부담을 조금이나마 덜 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다. 

이어 “주담대 이용 시 전입요건을 완화하고 분상제 대상 아파트 의무거주 시점을 매도 전으로 늦춰 전월세 물량 확대를 유도하는 점 또한 유통 매물을 확대하는데 일조할 것으로 예상된다”고 밝혔다. 

임 팀장은 또 “오는 7월 계약갱신청구권 만료 시점이 도래하면서 전셋값 상승에 대한 우려가 커지고 있지만 계약갱신청구권을 분산 사용했고, 서울의 경우 공급 감소로 전월세 물건이 부족한 상황에서 수요가 경기, 인천으로 이동할 가능성이 있어 전셋값 폭등으로 이어지지는 않을 것으로 보인다”고 말했다.  

다만 일각에서는 문제의 근본적 원인인 임대차 2법과 분양가상한제의 부분적 개선만으론 제대로 된 정책효과를 거둘 수 있을지에 대해 의문을 제기한다.

특히 물가안정을 위한 통화정책 당국의 금리 인상이 이어지면서 급등하고 있는 주택담보대출 금리에 대한 불확실성이 해소되지 않는 상황서 다음달 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시장안정화에 걸림돌로 작용할 것이란 지적도 나오고 있다.