부동산 시장에 겨울이 찾아왔다. 금리 인상, 대출규제 등으로 부동산 경기가 위축되면서 주택시장거래는 사실상 자취를 감췄고 집값은 연일 저점을 경신하고 있다. 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 각종 대책을 내놓고 있지만 별 다른 효과를 보지 못하고 있는 모습이다. 이에 본지는 부동산 전문가들과 릴레이 인터뷰를 통해 현재 부동산 시장을 진단하고 내년 상황을 전망해 본다. <편집자 주>

[일요경제 이현주 기자] “내년 전국 주택가격은 4~5% 하락할 것으로 전망됩니다. 특히 아파트 가격은 하락 폭이 더 클 것으로 예상됩니다.”

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 지난 15일 서울 강서구 소재 한국부동산융복합학회 사무실에서 진행한 본지와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다.

권 교수는 현재 부동산 시장을 빙하기라고 진단했다. 그는 “급격한 금리 인상의 여파로 매수세가 위축되고 연일 하락 폭이 확대되고 있다”며 “현재 부동산 시장은 거래 절벽을 넘어 거래 멸종이라고 말할 수 있을 정도로 침체된 상황”이라고 말했다.

실제 한국부동산원의 전국주택가격동향 조사에 따르면 올해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 이는 부동산원이 아파트값 조사를 시작한 지난 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다.

아울러 올해 1~10월까지 전국 아파트 매매거래량은 26만2000건으로 역대최저 거래량뿐 아니라 처음으로 50만건 미만을 기록할 것으로 예상된다.

권 교수는 “금리가 내려가는 시점이 부동산 시장이 살아나는 시점인데 내년 상반기까지는 금리 인상 기조가 계속될 것으로 예상된다”며 “내년에도 부동산 시장 침체가 이어질 것”이라고 말했다.

이어 “주택 중에서 아파트가 하락폭이 클 것으로 보이며 지방보다는 대도시, 과거 집값 급등기 때 가격이 많이 올랐던 지역의 하락폭이 더 클 것으로 예상된다”고 설명했다.

내년 분양시장과 관련해서는 올해보다 더욱 침체될 수 있다는 업계 우려와 달리 비교적 긍정적으로 전망했다. 분양가상한제를 적용받는 단지는 선전을 기대할 수 있다는 전망이다. 

업계에서는 최근 기대를 모았던 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 등이 흥행에 실패하자 내년 분양시장이 더욱 어려워질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 

권 교수는 “분양가상한제가 적용되면 주변 시세와 비교해 80~85% 수준 선에서 공급되는데 가격이 떨어져도 분양가 밑으로 떨어지는 경우는 적을 것으로 예상된다”며 “분양가상한제 적용 단지는 비교적 선방할 것”이라고 말했다. 

권 교수는 부동산 시장 경착륙을 차단하기 위해서는 미분양 해소 대책이 필요하다고 조언했다. 

국토교통부에 따르면 지난 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 4만7217가구로 전월보다 13.5%(5613가구) 증가했다. 

권 교수는 “미분양 물량이 증가하면 분양대금 또는 중도금대출이 발생하지 않아 건설사들은 자금난을 겪게 된다"며 "특히 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 사업을 진행하는 경우 원금과 이자를 상환하지 못하는 사태가 발생해 건설사의 위험은 높아진다”고 말했다.

그는 “미분양 주택을 취득할 때 주택 소유와 무관하게 취득세를 일반세율로 적용하거나 큰 폭으로 감면해주고, 양도소득세를 일정 기간 면제해주는 대책 등이 필요하다"고 강조했다. 이어 "아파트 매입임대 주택을 부활시키고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 완화해야 한다”고 덧붙였다.

권 교수는 전세안정 대책 마련도 중요하다고 밝혔다. 최근 '1000채 빌라왕' 사망 사건에 따른 전세보증금 미반환 사고 등 깡통전세와 전세사기, 악성임대인 문제가 사회문제로 대두되고 있다.

권 교수는 “정부가 지난 9월 임대차 시장 안정책을 내놨지만 사후적 대책이기 때문에 효과가 없었다”고 지적했다. 

그는 “사전적 대책을 마련해야 한다"며 “HUG(주택도시보증공사), 한국주택금융공사 등에서 운영하고 있는 전세보증금반환보증제도를 임차인 보호 중심으로 재편해야 한다”고 말했다.