부동산 시장에 겨울이 찾아왔다. 금리 인상, 대출규제 등으로 부동산 경기가 위축되면서 주택시장거래는 사실상 자취를 감췄고 집값은 연일 저점을 경신하고 있다. 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 각종 대책을 내놓고 있지만 별 다른 효과를 보지 못하고 있는 모습이다. 이에 본지는 부동산 전문가들과 릴레이 인터뷰를 통해 현재 부동산 시장을 진단하고 내년 상황을 전망해 본다. <편집자 주>

[일요경제 이현주 기자] “내년 주택시장은 5% 내외 하락할 것으로 예상됩니다. 하반기보다는 상반기 때 하락 폭이 클 것으로 전망됩니다.”

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 28일 인천시 계양구 경인여자대학교 교수연구실에서 진행한 본지와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다.

서 회장은 현재 주택 시장을 초거래절벽 상태가 이어지는 빙하기라고 진단했다. 

실제 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~12월(27일 기준) 서울에서 거래된 아파트 매매 건수는 1만1394건으로 지난해 4만1948건의 27%에 그친다. 

서 교수는 “금리인상에 경기위축 우려까지 커지면서 매수심리가 얼어붙고 있다”며 “주택 시장이 초거래절벽에 상태에 빠지면서 집값이 빠르게 하락하고 있다”고 진단했다.

서 교수는 올해 취임한 윤석열 정부의 부동산 정책을 긍정적으로 평가하면서도 아쉬움을 표시했다. 

서 교수는 “윤석열 정부가 부동산 규제 완화에 힘쓰고 있지만 크게 변화한 부분이 없다”며 “부동산 정책 추진을 위해선 국회에서 법 개정이 필요한데 여소야대 상황에서 한계가 있었다”고 밝혔다. 

실제 윤석열 정부는 분양가상한제 실거주 의무 개정 추진, 재건축초과이익환수제 완화 등의 규제완화 정책을 추진하고 있다. 하지만 국회 동의를 통한 법률 개정이 필수인 해당 사안들은 '여소야대' 국면에서 여전히 계류 중이다.

서 교수는 내년 주택시장과 관련해 침체가 계속되고 하락 폭도 커질 것이라고 전망했다.

한국부동산원의 전국주택가격동향 조사 결과에 따르면 올해 전국 아파트 값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 이는 한국부동산원이 아파트 값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 같은 기간은 물론이고 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다.

그는 “고금리 기조로 내년 주택 시장은 침체가 지속되고 하락 폭도 커질 것으로 보인다”며 “5% 내외 하락할 것으로 전망된다”고 말했다.

이어 “매매시장이 위축되면 전세가격도 떨어진다”며 “전세도 하향 기조를 가져갈 것으로 보인다”고 덧붙였다.

서 교수는 내년 집값 하락 폭이 클 지역으로 수요 대비 공급이 많았던 대구, 인천 등을 꼽았다. 주택산업연구원에 따르면 대구와 인천의 수급지수는 각각 141.1, 114.4다. 수급지수는 2017년을 기준으로, 연도별로 수요증가량과 공급량을 비교한 지표로 수급지수가 100을 초과하면 초과공급, 100 미만이면 공급 부족을 나타낸다. 

그는 “수요 대비 공급이 많았던 대구, 인천지역이 가격 하락 폭이 클 것으로 예상된다”며 “적절한 대책 마련이 필요하다”고 설명했다.

서 교수는 내년 분양시장과 관련해 양극화가 심화될 것으로 전망했다.

그는 “분양가가 합리적이고 입지와 여건이 좋은 단지들은 좋은 성적을 얻을 수 있겠지만 나홀로 아파트나 도심 외곽 지역, 분양 경쟁력이 없는 단지들은 부진을 겪을 것”이라고 말했다.

서 교수는 정부의 부동산 시장 경착륙 차단 대책과 관련해 긍정적으로 평가하면서도 시장 반전을 기대하기는 어려울 것이라고 전망했다.

앞서 정부는 지난 21일 ‘2023년 경제정책방향’에서 다주택자에 대한 징벌적인 부동산 규제를 정상화하겠다고 발표했다. 아울러 현재 서울과 경기 과천·성남·하남·광명 등 5곳만 남은 부동산 규제지역 중 일부도 내년 초에 추가로 해제하겠다고 밝혔다.

서 교수는 “정부가 부동산 경착륙 차단을 위한 조치를 발표한 것은 시의적절하다"면서도 "어떠한 정책을 내놔도 시장 반전을 기대하기는 어려운 상황”이라고 말했다.

마지막으로 서 교수는 추가 규제 해제 지역으로 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역을 꼽았다.

그는 “현재 우리나라 모든 지역이 규제지역 해제 요건을 충족하지만 모두 완화하기는 쉽지 않을 것”이라며 “노·도·강이나 금천구 등 서울 외곽 지역 정도를 해제할 것으로 전망된다”고 말했다.