부동산 시장에도 겨울이 찾아왔다. 금리 인상, 대출규제 등으로 부동산 경기가 위축되면서 주택시장거래는 사실상 자취를 감췄고 집값은 연일 저점을 경신하고 있다. 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 각종 대책을 내놓고 있지만 별 다른 효과를 보지 못하고 있는 모습이다. 이에 본지는 부동산 전문가들과 릴레이 인터뷰를 통해 현재 부동산 시장을 진단하고 미래를 전망해 본다. <편집자 주>

[일요경제 이현주 기자] “올해 부동산 시장은 침체가 지속될 것으로 보입니다. 하락 폭 역시 확대될 것으로 전망됩니다.” 

부동산 전문 변호사인 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 13일 오전 서울시 마포구 도시와경제에서 진행한 본지와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다.

김 변호사는 현재 부동산 시장과 관련해 총체적으로 매우 어려운 상황이라고 진단했다. 그는 “주택 수요가 좋지 않아 미분양 물량이 계속 증가하고 있고 레고랜드 사태 이후 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제도 커지고 있는 상황”이라고 밝혔다.

국토교통부의 주택통계를 보면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만8027가구로 전월 4만7217가구 대비 22.9% 급증했다.

전국 미분양 주택은 △4월 2만7180가구 △5월 2만7375가구 △6월 2만7910가구 △7월 3만1284가구 △8월 3만2722가구 △9월 4만1604가구 △10월 4만7217가구 △11월 5만8027가구 등 7개월 연속 증가세를 보이고 있다.

현재의 추세로 보면 12월 기준 미분양 물량은 6만2000가구를 넘어설 것으로 예상이 나온다.

김 변호사는 “금리가 3.5%로 오르는 등 금리인상 기조가 계속되고 있고 건설경기는 올해 더욱 악화해 건설사들이 줄 도산할 수 있다는 우려가 나오고 있다”고 경고했다.

이어 “현재 매매시장에서는 급매 위주로만 거래가 이뤄지고 있는데 당분간 주택 매수심리가 크게 늘어나기는 어려워 보인다”며 “올해 부동산 시장은 침체가 지속되고 하락 폭도 확대될 것으로 예상된다”고 말했다. 

김 변호사는 전월세 시장과 관련해 매매시장보다 더 위축 될 수 있다고 전망했다.

그는 “최근 전세시장이 빌라왕 사태 등으로 인해 수요가 줄면서 거래가 급감했다”며 “매매시장보다 전월세 시장이 더 어려워질 것으로 예상된다”고 말했다. 

정비시장에 대해서는 최근 정부가 안전진단 규제를 완화하면서 재건축 3대 대못 규제를 모두 완화한 것과 관련해 시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 전망했다. 

정부는 지난달 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다. 이 방안은 안전진단 '구조 안정성'의 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높이는 것이 핵심이다. 앞서 정부가 지난해 6월엔 분양가상한제, 9월에 재건축초과이익환수제를 완화하면서 재건축사업을 가로막았던 대못규제가 모두 완화됐다.

김 변호사는 “정부가 재건축 3대 대못규제를 모두 완화했지만 분양가상한제와 재건축초과이익환수제는 수익성 확보 측면에서 실질적으로 개선됐다고 보기는 어렵다”며 “거래활성화 등 당장 시장에 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다.

실제 '재건축 안전진단 합리화 방안'이 발표된 지난해 12월 이후 목동 단지의 거래량은 14단지 3건, 6단지 2건, 11단지 2건, 13단지 2건, 10단지 1건 등 총 10건에 머물고 있다.

그는 올해 분양시장과 관련해서는 옥석가리기가 심화될 것으로 내다봤다. 아울러 지난 3일부터 오는 17일까지 정당계약을 진행 중인 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 높은 계약률을 얻을 수 있을 것으로 전망했다.

업계에서는 올림픽파크포레온 계약률(둔촌주공)을 주목하고 있다. 계약률에 따라 7200억원 규모 PF 차환 성공 여부까지 달려 있어 향후 분양업계뿐 아니라 금융투자업계에까지 악영향을 미칠 수 있기 때문이다.

김 변호사는 마지막으로 내 집 마련을 준비하고 있는 실수요자들에게 현재가 내 집 마련에 적기일 수 있다고 조언했다.

김 변호사는 “부동산 시장이 침체된 지금이 오히려 내 집 마련에 적기”라며 “올해 청약 시장에 좋은 단지들이 많이 나오기 때문에 가점이 충분하면 청약을 노리거나 안전마진이 확보된 급매나 급급매 매물이 있다면 구매하는 것이 나쁘지 않을 것”이라고 조언했다.